De la valeur durable : une nouvelle année de
croissance
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
| Points clés
- Performance financière : le résultat récurrent net part du
Groupe, en croissance pour la troisième année consécutive, ressort
en hausse de + 6,7 % à 6,42 €, au-dessus de la guidance. Cette
performance est portée par la croissance des revenus locatifs à
périmètre constant de + 6,3 % ; fruit d’une indexation qui
reste élevée et de la réversion locative capturée au sein d’un
marché toujours plus polarisé (+ 10 % sur le portefeuille bureaux,
+ 12 % sur le portefeuille résidentiel), qui favorise les actifs
prime et centraux au sein desquels le retour des salariés au bureau
s’est confirmé
- Une stratégie immobilière créatrice de valeur à court et
long terme : - De nouveaux immeubles de bureau restructurés,
livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud) ou à livrer
début 2025 (Icône) matérialisant une création de valeur de près
de + 30 % (par rapport à l’investissement total initial) sur
les actifs de bureaux parisiens y compris la nouvelle transaction
emblématique sur Icône (Paris QCA) - Poursuite de la stratégie
de rotation du portefeuille avec la cession d’actifs matures
qui se traduit par une prime de + 14 % par rapport aux
dernières expertises libres (5 actifs résidentiels entre le T1 2024
et le T1 2025, ainsi que la cession du portefeuille de résidences
étudiants dont la finalisation est prévue au S1 2025) -
Lancement de 3 projets emblématiques dont la livraison est
attendue en 2027 au sein des zones les plus recherchées par nos
clients, représentant un programme de près de 500 M€ de
CAPEX restant à investir pour un loyer annuel de l’ordre de
60 M€ à 70 M€ en 2027-2028
- Un bilan sain et solide permettant de financer les
opérations et la croissance : - Un LTV de 35,4 %, ramené à
32,7 % après réalisation des cessions sécurisées à fin 2024 -
Confirmation récente des notes A-/A3 garantissant les
meilleures conditions de financement avec un coût moyen de la
dette de 1,2 % (dette tirée) - Un portefeuille de
couvertures optimisé offrant une forte visibilité sur le coût
de la dette (environ 100 % couvert sur 2025-2026 et 85 % sur
les cinq prochaines années, basé sur le niveau de dette de fin
2024, proforma des cessions réalisées à date)
- Une performance énergétique et carbone qui s’inscrit sur la
durée avec une nouvelle étape franchie : - 4,2 % de
réduction de la consommation d'énergie (- 31 % depuis 2019)
ainsi qu'une diminution de - 12,3 % des émissions de carbone
(- 60 % depuis 2019)
- Une hausse du dividende de + 15 centimes à 5,45 € par
action, qui sera soumis à l’approbation de l’Assemblée générale
des actionnaires. Celui-ci sera versé intégralement en
numéraire (paiement d’un acompte de 2,70 € le 5 mars, avec une
date de détachement le 3 mars ; solde de 2,75 € versé le 4 juillet,
avec une date détachement le 2 juillet)
- Guidance 2025 : résultat récurrent net part du Groupe
attendu entre 6,60 € et 6,70 € par action, marquant une nouvelle
année de croissance de + 2,8 % à + 4,4 % par rapport à
2024.
| Beñat Ortega, Directeur général : « C’est avec une
grande fierté que nous présentons la performance remarquable de
Gecina en 2024 sur l’ensemble de nos activités. Elle met en valeur
l’étendue de notre expertise immobilière intégrée, qui est le socle
de notre stratégie de développement. Développement du patrimoine en
exploitation avec de nouvelles offres sur mesure répondant aux
demandes du marché en matière de centralité et de services.
Développement de projets complexes pour générer une croissance
immédiate et préparer la création de valeur future. Développement
de nouvelles initiatives pour relever les défis environnementaux du
secteur de l'immobilier. Pour la troisième année consécutive, la
croissance de nos résultats démontre la capacité de Gecina à
assurer une trajectoire durable, tout en assurant l’excellence
opérationnelle au quotidien pour créer de la valeur aujourd’hui et
préparer celle de demain »
En millions d’euros
2023
2024
Variation périmètre
courant
Variation périmètre
constant
Bureaux
534,0
566,7
+ 6,1 %
+ 6,6 %
Résidentiel
132,9
127,8
- 3,8 %
+ 4,7 %
Loyers bruts
666,8
694,5
+ 4,1 %
+ 6,3 %
Résultat net consolidé part du Groupe
(1 787,2)
309,8
n.a.
Résultat récurrent net part du Groupe
444,2
474,4
+ 6,8 %
-
par action (en €)
6,01
6,42
+ 6,7 %
-
LTV (droits inclus)
34,4 %
35,4 %
+ 1,0 pt
-
LTV (droits inclus, après prise en
compte des cessions sécurisées à fin 2024)
-
32,7 %
-
-
LTV (hors droits)
36,5 %
37,6 %
+ 1,1 pt
-
EPRA NRV en euros par action
158,1
157,6
- 0,3 %
-
EPRA NTA en euros par action
143,6
142,8
- 0,5 %
-
EPRA NDV en euros par action
150,1
147,3
- 1,9 %
-
Dividende par action en euros
5,30
5,45(1)
+ 2,8 %
-
(1) Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale
Résultat récurrent net de 6,42 € par action (+6,7% vs. 2023),
au-dessus de la guidance
En millions d’euros
31-déc-23
31-déc-24
Variation (%)
Revenus locatifs bruts
666,8
694,5
+ 4,1 %
Revenus locatifs nets
609,5
638,7
+ 4,8 %
Autres produits nets
3,4
3,3
- 0,5 %
Frais de structure
(77,9)
(76,3)
- 2,0 %
Excédent brut d'exploitation -
EBITDA
535,0
565,7
+ 5,7 %
Frais financiers nets
(90,0)
(90,5)
+ 0,6 %
Résultat récurrent brut
445,1
475,2
+ 6,8 %
Résultat net récurrent des sociétés mises
en équivalence
2,7
3,3
+ 21,5 %
Intérêts minoritaires récurrents
(2,0)
(2,0)
+ 4,1 %
Impôts récurrents
(1,6)
(2,1)
+ 26,9 %
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
444,2
474,4
+ 6,8 %
Résultat récurrent net part du Groupe
par action
6,01
6,42
+ 6,7 %
(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais
financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires,
y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après
retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle
- Résultat récurrent net en hausse, au-dessus de la guidance,
avec une optimisation systématique de toutes les lignes du compte
de résultat permettant à nouveau de bénéficier de l’ensemble
des leviers de croissance des cash-flows cette année
- Croissance soutenue des loyers, en particulier dans les
zones centrales, alimentée par l’indexation, la réversion locative
et les nouvelles livraisons, qui ont plus que compensé l’impact
des cessions de 1,3 Md€ d’actifs matures à faibles rendements
réalisées en 2023
- Optimisation en continu de la structure de coûts :
amélioration de la marge locative (+ 0,6 pt) grâce à une
gestion plus efficace de la relation fournisseurs et de la qualité
des prestations ; optimisation des frais de structure (- 2,0
% en 2024, après une baisse de - 2,3 % déjà enregistrée en
2023)
- Coût de la dette globale maîtrisé et stable grâce à des
maturités longues et un profil de couverture de la dette
optimisé
Une performance opérationnelle robuste dans un marché
toujours plus polarisé
Revenus locatifs bruts
31-déc-23
31-déc-24
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
534,0
566,7
+ 6,1 %
+ 6,6 %
Résidentiel
132,9
127,8
- 3,8 %
+ 4,7 %
Total loyers bruts
666,8
694,5
+ 4,1 %
+ 6,3 %
| A périmètre constant : hausse des loyers de + 6,3 % (+ 38,2
M€)
- Sur l’ensemble du portefeuille : une croissance des loyers
alimentée par une indexation toujours soutenue (+ 5,2 %, + 31,4 M€)
ainsi qu'une forte contribution de la réversion locative (+ 0,8 %,
+ 5,2 M€), confirmant la bonne performance enregistrée au
premier semestre 2024 (+ 6,3 %).
- Bureaux : une hausse des loyers de + 6,6 % (+ 33,1 M€) à
périmètre constant, toujours alimentée par l'indexation (+ 5,7
%) avec 90 % des baux indexés sur l'Indice ILAT (les autres baux
étant indexés sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou sur
l’Indice du Coût de la Construction (ICC)), et par l'impact de la
réversion captée (+ 0,6 %), notamment sur plusieurs actifs
parisiens centraux.
- Résidentiel : une croissance des loyers de + 4,7 % (+ 5,1
M€) à périmètre constant, tirée par l’effet persistant de
l'indexation (+ 2,8 %) et la réversion locative (+ 2,0 %), dans un
contexte de diversification du modèle avec des nouvelles solutions
de logement et la bonne performance du portefeuille de logements
étudiants (optimisation de l'occupation estivale grâce à des
partenariats et à l'ouverture des logements étudiants aux jeunes
professionnels).
| A périmètre courant : croissance des loyers de + 4,1
%
- En plus de l'impact de la croissance des loyers à périmètre
constant, hausse des loyers à périmètre courant soutenue par
l’impact en année pleine des livraisons de 2023 d’actifs de
bureaux et résidentiels ayant fait l’objet d’une restructuration
complète ou d’une rénovation (Boétie, 3 Opéra, Horizons, Ville
d’Avray, Montsouris) et les loyers déjà générés par les actifs
livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud) (+ 17,2
M€)
- Impact négatif de la perte de loyers due au transfert
d'actifs vers le pipeline (- 7,3 M€, dont Les Arches du Carreau
à Neuilly), et des cessions de 2023 tant en bureau (cession
de 10 actifs, dont le 101 Champs-Elysées) qu’en résidentiel (trois
cessions en 2023, un actif supplémentaire cédé au premier trimestre
2024) (- 20,4 M€). Cet impact a été plus que compensé par la
croissance organique et l’impact sur les revenus des actifs
récemment livrés.
| Focus bureau
Revenus locatifs bruts -
Bureaux
31-déc-23
31-déc-24
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
534,0
566,7
+ 6,1 %
+ 6,6%
Zones Centrales
386,8
416,9
+ 7,8 %
+ 8,9%
Paris intra-muros
304,9
332,7
+ 9,1 %
+ 10,1%
- Paris QCA & 5-6-7
193,3
211,4
+ 9,4 %
+ 10,5%
- Paris Autres
111,6
121,3
+ 8,7 %
+ 9,3%
Core Croissant Ouest
82,0
84,1
+ 2,6 %
+ 4,4%
- Neuilly-Levallois
34,2
33,3
- 2,6 %
+ 10,9%
- Boucle Sud
47,8
50,8
+ 6,3 %
+ 0,0%
La Défense
72,5
77,6
+ 7,1 %
+ 7,1%
Autres localisations (Péri-Défense,
1ère et 2ème couronnes et autres régions)
74,6
72,2
- 3,2 %
- 4,9%
| Forte réversion dans les zones centrales
- Confirmation du retour au bureau après une transition
post-Covid (3,5 jours par semaine au bureau, en hausse de +0,2 en
2024 (IFOP), soit le chiffre le plus élevé des métropoles
européennes), illustrant le besoin d'environnements de travail bien
situés, modernes et collaboratifs, irremplaçables pour faciliter la
créativité, la collaboration et le bien-être des salariés
- Près de 83 000 m² commercialisés en 2024, représentant un
loyer annuel de 52 M€, incluant la pré-commercialisation
d'Icône en amont de sa livraison (bail ferme de 9 ans portant sur
près de 11 000 m² aux meilleurs niveaux de loyer), et 5 300 m²
loués sous l'offre Yourplace (bureaux opérés)
- Bonne performance sur l’ensemble des secteurs, avec à la
fois des baux signés dans Paris intra-muros (53 baux, 36,5 M€), et
en dehors de Paris (5 baux pour 9,6 M€ dans le Core Croissant Ouest
; 16 baux pour 6,1 M€ à La Défense et les autres localisations),
incluant de nouveaux locataires, des renouvellements et des
renégociations
- + 10 % de réversion locative sur le portefeuille de bureaux,
dont + 28 % dans Paris intra-muros et +44 % dans le QCA (y
compris Yourplace) où l'offre d’actifs prime reste rare (vacance
inférieure à 3,6 % dans le QCA – BNP RE), démontrant la
polarisation toujours plus forte du marché locatif, favorisant la
centralité. Les loyers de marché se sont ajustés dans le Croissant
Ouest (en dehors de Neuilly-sur-Seine) ainsi que dans les zones
secondaires (périphérie et autres régions)
- + 12 % de réversion locative sur le portefeuille
résidentiel dans un marché structurellement sous-offreur
| Marge locative en hausse de + 0,6 pt
Groupe
Bureaux
Résidentiel
Marge locative au 31/12/2023
91,4 %
94,1 %
80,4 %
Marge locative au 31/12/2024
92,0 %
94,7 %
79,7 %
| Un taux d’occupation à un niveau élevé (93,4 %) reflétant
la polarisation
TOF moyen
31-déc-23
31-mars-24
30-juin-24
30-sept-24
31-déc-24
Bureaux
93,7 %
93,9 %
93,8 %
93,7 %
93,4 %
Paris intra-muros
93,0 %
92,9 %
93,5 %
94,2 %
94,7 %
Core Croissant Ouest
94,3 %
95,1 %
95,2 %
92,5 %
89,0 %
La Défense
98,3 %
99,5 %
99,5 %
99,5 %
99,6 %
Autres localisations (Péri-Défense, 1ère
et 2ème couronne et autres régions)
91,9 %
91,5 %
88,5 %
87,6 %
86,8 %
Résidentiel
94,7 %
96,7 %
95,2 %
93,6 %
93,2 %
YouFirst Residence
96,4 %
97,2 %
96,6 %
95,2 %
94,0 %
YouFirst Campus
87,7 %
95,0 %
90,6 %
88,5 %
90,5 %
Total Groupe
93,9 %
94,3 %
94,1 %
93,7 %
93,4 %
- Maintien du taux d'occupation financier moyen à un niveau
élevé (93,4 %), la légère variation sur 12 mois (-0,5 pt)
reflétant l'impact de délais de location plus longs pour des
surfaces disponibles dans le Croissant Ouest (Boulogne) et Puteaux,
ainsi que la cession en 2023 d'actifs entièrement loués (101 Champs
Elysées, Pyramides, 142 Haussmann, etc.).
- Taux d'occupation sur le périmètre bureaux (93,4 %),
atteignant 94,7 % à Paris, 89,0 % dans le Core Croissant Ouest et
99,6 % à La Défense, globalement stable sur un an (- 0,3 pt), avec
des baux arrivés à leur terme sur des actifs du Croissant Ouest
(Boulogne) et Puteaux, partiellement compensés par la signature de
nouveaux baux dans Paris QCA, Boulogne et Courbevoie
- Taux d'occupation sur le portefeuille résidentiel (93,2
%), combinant la forte performance locative du portefeuille
étudiant (90,5 % à fin 2024 contre 87,7 % à fin 2023) et l'impact
du transfert d'appartements classiques vers le nouveau modèle
serviciel d'appartements meublés et équipés
| Valeur du patrimoine en hausse de + 0,7 % : résilience d’un
portefeuille prime et central
Répartition par segment
Valeurs expertisées
Variation périm. Constant
(1)
Taux de capitalisation
nets
En millions euros
31-déc.-24
31-déc.-23
Déc 2024 vs. Déc 2023
31-déc.-24
31-déc.-23
Bureaux
13 719
13 476
+ 1,0 %
5,3 %
5,1 %
Zones centrales
11 917
11 548
+ 2,6 %
4,5 %
4,4 %
- Paris intra-muros
9 925
9 481
+ 4,1 %
4,1 %
4,0 %
- Core Croissant Ouest
1 991
2 067
- 4,5 %
6,4 %
6,0 %
La Défense
886
966
- 6,9 %
9,2 %
8,1 %
Autres localisations
916
961
- 7,0 %
10,1 %
9,6 %
Résidentiel
3 621
3 565
- 0,4 %
3,6 %
3,4 %
Hôtel & crédit-bail
37
42
Total Groupe
17 377
17 082
+ 0,7 %
4,9 %
4,8 %
(1) hors résidences étudiants
- Un marché de l'investissement encore calme avec des
transactions concentrées sur les actifs de 50 M€ à 150 M€ situés
dans les zones centrales parisiennes, et une concurrence accrue
qui tire les rendements à la baisse : 3,4 Md€ de transactions
enregistrées en Île-de-France en 2024, marquant le retour des
transactions sur les bureaux à Paris (2,1 Md€ dans le QCA et 0,7
Md€ dans le reste de Paris, soit plus de 80 % des transactions
concentrées dans la capitale), contribuant à conforter les valeurs
du Groupe
- Valeur du portefeuille (bloc) de 17,4 Md€ (79 % bureaux,
21 % résidentiel), y compris une augmentation de + 0,7 % à
périmètre constant (vs un ajustement de - 10,6 % en 2023),
confirmant la solidité des fondamentaux du portefeuille,
soutenus par la croissance des loyers, une gestion proactive des
actifs et un contexte économique plus stable
- Dynamiques contrastées reflétant la polarisation des marchés
qui favorise les zones centrales : - Valeurs en hausse de +
4,1 % dans Paris : effet taux stabilisé et complètement
compensé par l'effet loyer, avec des loyers moyens et prime
toujours en hausse - Poursuite de l'ajustement des valeurs en
dehors de Paris (- 5,7 % au total, - 6,9 % à La Défense), à
l'exception de Neuilly (+ 1,0 %) qui suit toujours la même tendance
positive que Paris
Stratégie du patrimoine : création de valeur immédiate et
future grâce à des actifs plus rentables et plus vertueux
| Optimisation des loyers en exploitation grâce à des offres
clés en main
- Yourplace (bureaux opérés) : forte activité locative sur la
plateforme de bureaux opérés de Gecina, désormais déployée sur 10
actifs parisiens centraux soit environ 7 000 m² à fin 2024
(loyer annuel net de 6,8 M€). Yourplace répond aux besoins des
locataires pour de petites surfaces de bureaux bien situés, clés en
main, créant de la valeur avec des loyers nets de + 30 % à + 40 %
supérieurs aux loyers de marché (après coûts de rénovation). Le
Groupe prévoit de continuer à déployer ce modèle en 2025 au rythme
des libérations d’espaces sur les actifs pertinents, avec
l'ambition de poursuivre le plan de développement
- Appartement clés en main : application des leviers de
performance du résidentiel étudiants au reste du patrimoine
résidentiel, avec une approche multi-offres incluant des
espaces de vie repensés, optimisés et meublés pour des étudiants,
des entreprises, des jeunes professionnels et des familles à la
recherche d’un logement moderne dans Paris, à proximité de leurs
lieux de travail ou d’études. Ce modèle est désormais déployé sur
300 appartements, générant un loyer annuel de près de 4,0 M€
| Livraison d’actifs restructurés créateurs de valeur en 2024
et 2025
- Trois projets de bureaux (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud,
représentant un loyer annuel total de 35,3 M€) ainsi qu'un projet
résidentiel (Dareau) livrés avec succès en 2024, dans les délais
et dans le budget, démontrant la capacité de Gecina à créer des
espaces de travail et de vie de haute qualité, bien situés et
durables
- Près de + 30 % de valeur créée en moyenne (vs.
investissement total) sur les projets de bureaux à Paris livrés en
2024-début 2025, représentant 2 € de valeur créée pour 1 €
de CAPEX investi, malgré la décompression des taux depuis le
lancement de ces projets. Cela prouve la forte attractivité des
actifs prime restructurés situés dans les zones centrales
parisiennes, en particulier dans un contexte de rareté de l'offre
et d'une polarisation accrue du marché des bureaux.
Mondo
35 Capucines
Dareau
Des retours premium obtenus sur ce
projet de 30 100 m² situé dans le QCA, entièrement
pré-commercialisé un an avant sa livraison au groupe Publicis.
Ce projet comprend la création de plus de 3 500 m² et une large
gamme de services
Obtention des certifications
environnementales les plus élevées
Restructuration optimisée d'un actif
patrimonial au cœur du QCA (6 400 m²), entièrement pré-loué un
an avant sa livraison à une entreprise de luxe et un cabinet
d'avocats
Obtention des certifications
environnementales les plus élevées
Transformation d'un actif de bureaux
obsolète en un actif résidentiel prime, offrant une large gamme de
services (salle de sport, espace de coworking) dans Paris
intra-muros, illustrant le savoir-faire unique du Groupe en
matière d’exploitation de différentes classes d'actifs à Paris
Objectif d’obtention des meilleures
certifications
- Icône (livraison au premier semestre 2025),
entièrement précommercialisé à un unique locataire
(gestionnaire d’investissement international) en amont de sa
livraison : + 60 % de création de valeur (vs. investissement
total) avec cette nouvelle transaction de référence dans
l’hypercentre de Paris, à deux pas des Champs-Élysées, aux
niveaux de loyer les plus élevés pour la zone. Ces près de 11 000
m² de bureaux prime répondent aux attentes des locataires en termes
de services sur-mesure et de performance environnementale (six
labels obtenus, parmi les plus exigeants)
| 3 nouveaux projets pour soutenir la croissance des loyers
en 2027-2028
- 3 projets de développement majeurs lancés dans les zones
les plus prisées par nos clients (Paris, Neuilly) et dont la
livraison est prévue pour 2027, représentant un programme
total de travaux de près de 500 M€ restant à investir à fin
décembre 2024 pour un loyer annuel estimé entre 60 M€ et 70
M€ à horizon 2027-2028 - Quarter, Paris (ex-Gamma : 19
100 m², investissement de 227 M€, livraison : T1-2027) : bureaux
prime clés en main à deux pas de la Gare de Lyon - Les Arches du
Carreau, Neuilly-Sur-Seine (ex-Carreau de Neuilly : 36 500 m²,
investissement de 483 M€, livraison : T2-2027) : une transformation
visionnaire d’un actif à usage mixte en un actif emblématique sur
l’axe principal de Neuilly. - Mirabeau, Paris (37 300 m²,
investissement de 445 M€, livraison : T3-2027) : un actif hautement
performant avec une nouvelle façade iconique qui viendra bientôt
embellir la ligne d’horizon parisienne
- Pipeline total "engagé" ou "à engager" représentant un
investissement total de 1,8 Md€ (dont un programme de travaux de
c. 650 M€ restant à investir1) à un taux de rendement moyen de
5,4 %
| Recycler le capital d’actifs matures en nouveaux projets
créateur de valeur
- Accélération de la stratégie de rotation d’actifs du Groupe
depuis 2022 par des cessions d’actifs matures en prime par
rapport aux expertises et à des taux de privation modérés,
permettant de libérer des capitaux pour la consolidation de son
bilan (avec un impact positif sur le LTV, l'ICR, la dette
nette/EBITDA), le financement de projets créateurs de valeur et
plus durables, aux rendements élevés (+ 5,7 % de rendement sur
le pipeline de bureaux), et des marges de manœuvre
supplémentaires pour financer des acquisitions opportunistes
tout en respectant sa discipline d'investissement (actifs à fort
potentiel dans les zones centrales)
- Création de valeur via le projet de cession du portefeuille
de logements étudiants (18 actifs, environ 3 300 lits, 25,6 M€
de loyer brut et 20,8 M€ de loyer 2024 net des coûts de plateforme
et 4 actifs en développement, environ 400 lits) au prix de 567
M€ (droits inclus), dont la finalisation est prévue pour le
premier semestre 2025
- Poursuite de la stratégie de rotation du patrimoine en
2024 avec la vente d’actifs résidentiels matures (56 M€) au T1
2024 et d’actifs résidentiels supplémentaires sous promesse au 31
décembre 2024 (200 M€ dont Sibuet et Bel Air (Paris 12), Py (Paris
20) et Reuil Doumer (Reuil Malmaison)), faisant suite aux cessions
de 1,3 Md€ de 2023
- Prime globale de + 14 % sur les cessions 2024 (vendues
ou sécurisées au 31 décembre 2024)
| Energie et carbone : une performance qui s’inscrit sur la
durée
- Une nouvelle étape franchie dans la réduction drastique de
la consommation d’énergie (- 4,2 %) et des émissions de carbone (-
12,3 %, à 8,0 kgCO2/m² en moyenne, en avance sur l'objectif de
2025), consolidant le travail engagé en 2008 (- 31% de baisse
de consommation d'énergie et - 60 % d'émissions de carbone depuis
2019), avec des objectifs d'économie encore accrus pour les actifs
utilisant les sources d'énergie les plus carbonées
- L’impact d’une méthode en trois axes : - Mieux
piloter au quotidien les équipements et les températures dans
les bâtiments grâce au déploiement systématique d’équipes sur site
pour identifier et mettre en œuvre 800 actions d’efficacité
énergétique (reprogrammation des équipements de chauffage,
ventilation et climatisation, désormais suivis via un système de
gestion du bâtiment et des capteurs pour l’optimisation de
l'éclairage, etc.) - Utiliser des sources d’énergie plus
vertueuses avec l’accélération de l’utilisation d’énergies
renouvelables, y compris pour la connexion aux réseaux urbains
(chauffage et climatisation) et des approches innovantes pour
renforcer la décarbonation en changeant la source d'énergie avant
toute intervention structurelle sur le bâtiment (ex. : partenariat
avec Accenta et Idex pour le plus grand projet de géothermie avec
stockage d'énergie sur un actif résidentiel de Gecina à Ville
d'Avray) - Mieux investir avec une approche ciblée des CAPEX
et maximiser leur impact sur la consommation d'énergie et les
émissions de carbone lorsque cela est possible
- Mise en place de partenariats avec les clients pour un
maximum d’impact dans la réduction des consommations, les
clients de 5 actifs déjà bas carbone se voyant offrir la
possibilité de compenser entièrement les émissions résiduelles
grâce à un projet impliquant la reforestation de plus de 12
hectares
- La RSE intégrée dans les opérations au quotidien, selon les
meilleurs standards du marché, avec des niveaux de certification
élevés sur l’ensemble du patrimoine : 100% du portefeuille de
bureaux certifié (contre 26 % sur le marché – CBRE), avec plus d'un
bureau sur deux bénéficiant des niveaux de certification les plus
élevés, au-dessus de "très bon", et la norme internationale ISO
50001 pour le système de gestion de l'énergie obtenue en 2024
- Excellent score GRESB obtenu à nouveau (5 étoiles, 95/100),
Gecina première parmi son groupe de pairs
Un bilan toujours sain et solide
| Amélioration continue de la qualité de la dette
Ratios
Covenant
31/12/2024
LTV (dette financière nette / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits))
< 60%
37,6 %
ICR (excédent Brut d’Exploitation / frais
financiers nets)
> 2,0x
6,3x
Encours de la dette gagée / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 25%
-
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits)
> 6,0 Md€
17,4 Md€
- Un rating financier de qualité : confirmation récente
des notations A-/A3 de Gecina, fondée sur la capacité du Groupe à
générer des flux de revenus réguliers dans le temps grâce à sa
stratégie d'investissement ciblée, et garantissant les meilleures
conditions de financement (A- par S&P en août 2024, A3 par
Moody's en juillet 2024)
- Un coût moyen de la dette qui reste modéré à 1,2 %
(dette tirée), en légère hausse par rapport à 2023 (+ 0,1 pt), pour
un coût moyen de la dette total à 1,5 % (dette tirée et non tirée).
Le profil de couverture de Gecina offre une visibilité à long
terme sur le coût de la dette, avec près de 100 % des échéances
2025-2026 couvertes et 85 % des échéances 2025-2029 sur la base de
la dette à fin 2024, proforma des cessions réalisées à date
- Un profil de liquidité encore renforcé offrant sécurité
et flexibilité à court, moyen et long terme (3,8 Md€ de liquidité
nette – lignes de crédit non tirées hors billets de trésorerie –
couvrant les échéances jusqu'en 2029 toutes choses égales par
ailleurs). En 2024, Gecina a sécurisé 1,3 Md€ de financements avec
une maturité moyenne de près de 7 ans auprès de banques historiques
et de nouvelles banques, pour renouveler par anticipation de lignes
arrivant à échéance en 2025, 2026 et 2027
- 6,5 Md€ de dette nette (+ 0,3 Md€ par rapport à 2023,
principalement en raison du financement du pipeline), avec une
maturité proche de 7 ans
- 100 % de la dette désormais verte (tirée et non tirée),
à la suite du « verdissement » de la dernière ligne de crédit au
troisième trimestre 2024
| Un LTV de 35,4 % permettant de financer les opérations et
la croissance
- LTV maintenu à un niveau modéré de 35,4 % (droits
inclus, avant prise en compte des projets de cession sous promesse)
en dépit de l’ajustement significatif des valeurs dernières années
(2022-2024), compensé par une dette nette maitrisée et la récente
reprise des valeurs
- LTV s’élevant à 32,7 % (droits inclus) après les
cessions sécurisées d'actifs matures à fin 2024
| Un ANR (NTA) à 142,8 € par action, matérialisant la valeur
créée depuis le premier semestre
- NAV (NTA) en hausse de + 0,7 € par action depuis le 30 juin
2024 à 142,8 € par action, reflétant principalement la valeur
créée aussi bien par les livraisons du pipeline que par la
stratégie de rotation des actifs (cessions matérialisées ou
sécurisées) : - Dividende payé au second semestre 2024 : - 2,7 € -
Résultat récurrent net : + 3,2 € - Livraisons du pipeline et
cessions : + 0,9 € - Juste valeur et autres effets (y compris IFRS
16) : - 0,7 €
Perspectives 2025, Dividende & Guidance
| Perspectives : poursuivre le développement
- Poursuite du ralentissement progressif de l’indexation, qui
resterait au-dessus de sa moyenne décennale
- Demande toujours soutenue de bureaux situés en zones
centrales
- Une étape supplémentaire franchie dans la stratégie du
Groupe sur une trajectoire de croissance pérenne, d'excellence
opérationnelle, de discipline financière et de création de valeur
dans les zones centrales, incluant : - la poursuite du
développement de nos offres opérées et servicielles (tant sur le
portefeuille bureau que sur le portefeuille résidentiel) ; - la
livraison de deux nouveaux actifs restructurés (dont Icône, déjà
entièrement précommercialisé) - le lancement de trois nouveaux
projets emblématiques dans les zones les plus recherchées par nos
locataires à Paris et à Neuilly (Quarter, Les Arches du Carreau et
Mirabeau)
- Relever les défis locatifs de 2025-2027 avec des initiatives
innovantes, telles que le projet FEAT – Pont de Sèvres
(Boulogne-Billancourt) dans l'un des pôles du Grand Paris, pour
offrir aux entreprises et à leurs collaborateurs des espaces
correspondant à leur mode de vie, renforcer leur marque et aider à
attirer des talents au sein des quatre actifs de bureaux de Gecina
situés dans ce quartier d'affaires établi
I Dividende 2024 en hausse de + 15 centimes à 5,45 € par
action
- Un dividende de 5,45 € par action sera soumis à l'Assemblée
générale des actionnaires du 17 avril 2025, reflétant une
croissance de + 15 centimes. Cette proposition est basée sur la
performance opérationnelle, durable et financière robuste réalisée
en 2024, après trois années consécutives de croissance des
résultats.
- Dividende entièrement payé en numéraire, avec le
versement d’un acompte de 2,70 € par action le 5 mars 2025 (date de
détachement : 3 mars 2025), le solde de 2,75 € sera payé le 4
juillet 2025 (date de détachement : 2 juillet 2025) sous réserve de
l'approbation de l'Assemblée générale des actionnaires.
| Guidance 2025 : RRN attendu entre 6,60 € et 6,70 € par
action
- Résultat récurrent net part du Groupe attendu entre 6,60 €
et 6,70 € par action, marquant une quatrième année de croissance
consécutive (entre + 2,8 % et + 4,4 %) et une croissance annuelle
moyenne d'environ + 6 % au cours des 4 dernières années
Calendrier financier
- 17.04.2025 : Assemblée générale
- 17.04.2025 : Activité au 31 mars 2025,
après clôture du marché
- 23.07.2025 : Résultats du 1er semestre
2025, après clôture du marché
- 16.10.2025 : Activité au 30 septembre 2025,
après clôture du marché
A propos de Gecina
Gecina est un opérateur immobilier intégré de premier plan,
propriétaire, gestionnaire et développeur d’un patrimoine
d’exception valorisé à 17,4 milliards d’euros au 31 décembre 2024.
Stratégiquement situé dans les zones les plus centrales de Paris et
de la région parisienne, son portefeuille comprend 1,2 million de
m² de bureaux et plus de 9 000 logements. En alliant investissement
de long terme et excellence opérationnelle, Gecina propose des
espaces de vie et de travail durables et de qualité, adaptés aux
nouveaux usages urbains.
En tant qu’opérateur engagé, Gecina valorise son patrimoine à
travers une gamme de services premium et une gestion dynamique de
ses immeubles, favorisant des lieux de vie animés et attractifs.
Avec sa marque YouFirst, Gecina place l’expérience utilisateur au
cœur de sa stratégie. Fidèle à ses engagements sociétaux, la
Fondation Gecina soutient des initiatives autour de quatre piliers
: l’inclusion des personnes en situation de handicap, la protection
de l’environnement, la valorisation du patrimoine culturel et
l’accès au logement.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les
sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements
extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI,
ISS-ESG, CDP) et a pour ambition la réduction drastique de ses
émissions de CO2 d’ici 2030.
gecina.fr
Annexes
| Etats financiers, actif net réévalué (ANR) et
pipeline
Le Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence
de Jérôme Brunel le 13 février 2025 a arrêté les comptes au 31
décembre 2024. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été
effectuées et les rapports de certification ont été émis. Les
comptes consolidés sont intégralement disponibles sur le site
internet du Groupe.
| Compte de résultat simplifié et résultat récurrent
En millions d’euros
31-déc-23
31-déc-24
Change (%)
Revenus locatifs bruts
666,8
694,5
+ 4,1 %
Revenus locatifs nets
609,5
638,7
+ 4,8 %
Autres revenus (nets)
3,4
3,3
- 0,5 %
Frais de structure
(77,9)
(76,3)
- 2,0 %
Excédent brut d’exploitation -
EBITDA
535,0
565,7
+ 5,7 %
Frais financiers nets
(90,0)
(90,5)
+ 0,6 %
Résultat récurrent brut
445,1
475,2
+ 6,8 %
Résultat net récurrent des sociétés mise
en équivalence
2,7
3,3
+ 21,5 %
Intérêts minoritaires récurrents
(2,0)
(2,0)
+ 4,1 %
Impôts récurrents
(1,6)
(2,1)
+ 26,9 %
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
444,2
474,4
+ 6,8 %
Résultat de cessions d’actifs
67,0
0,7
n.a.
Variation de valeur des immeubles
(2 186,4)
(127,3)
n.a.
Amortissements et dépréciations
(29,7)
(11,7)
n.a.
Eléments non récurrents
0,0
0,0
n.a.
Variation de valeur des instruments
financiers
(66,2)
(24,7)
n.a.
Autres
(16,0)
(1,5)
n.a.
Résultat net consolidé part du
Groupe
(1 787,2)
309,8
n.a.
(1) Excédent brut d'exploitation déduction
faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des
intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en
équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle
| Bilan consolidé
ACTIF
31-Dec
31-Dec
PASSIF
31-Dec
31-Dec
En million euros
2023
2024
En million euros
2023
2024
Actifs non courants
17 174,9
16 602,4
Capitaux propres
10 599,5
10 522,3
Immeubles de placement
15 153,5
14 828,2
Capital
575,0
575,5
Immeubles en restructuration
1 398,4
1 212,0
Primes
3 307,6
3 312,8
Immeubles d'exploitation
81,8
80,6
Réserves consolidées
8 487,3
6 307,8
Autres immobilisations corporelles
9,3
10,1
Résultat net consolidé
(1 787,2)
309,8
Ecart d'acquisition
165,8
165,8
Immobilisations incorporelles
12,8
11,7
Capitaux propres attribuables aux
propriétaires de la société mère
10 582,7
10 506,0
Créances financières sur crédit-bail
32,8
27,6
Participations ne donnant pas le
contrôle
16,7
16,3
Participations dans les sociétés mises en
équivalence
86,7
82,0
Passifs non courants
6 051,0
5 569,3
Autres Immobilisations financières
51,2
35,9
Dettes financières non courantes
5 784,7
5 315,7
Instruments financiers non courants
181,9
147,7
Obligations locatives non courantes
49,6
49,6
Actifs d'impôts différés
0,9
0,9
Instruments financiers non courants
123,9
108,0
Actifs courants
473,9
1 315,5
Provisions non courantes
92,7
96,0
Immeubles en vente
184,7
990,4
Passifs courants
998,3
1 826,3
Clients et comptes rattachés
35,4
31,5
Dettes financières courantes
599,6
1 397,0
Autres créances
82,9
83,3
Dépôts de garantie
86,4
87,9
Charges constatées d'avance
23,6
28,7
Fournisseurs et comptes rattachés
185,6
160,6
Instruments financiers courants
3,6
2,6
Dettes fiscales et sociales courantes
58,0
58,5
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
143,7
179,0
Autres dettes courantes
68,7
122,2
TOTAL ACTIF
17 648,7
17 918,0
TOTAL PASSIF
17 648,7
17 918,0
| Actif net réévalué
31 Décembre 2024
EPRA NRV Net Reinstatement
Value
EPRA NTA Net Tangible Asset
Value
EPRA NDV Net Disposal
Value
Capitaux propres IFRS - Part du Groupe
10 506,0
10 506,0
10 506,0
Créance des actionnaires
-
-
-
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
-
-
-
ANR dilué
10 506,0
10 506,0
10 506,0
Inclut
Réévaluation des immeubles de
placement
170,4
170,4
170,4
Réévaluation des immeubles en
restructuration
-
-
-
Réévaluation des autres actifs non
courants
-
-
-
Réévaluation des contrats de
crédit-bail
0,2
0,2
0,2
Réévaluation des stocks
-
-
-
ANR dilué à la juste valeur
10 676,5
10 676,5
10 676,5
Exclut
Impôts différés
-
-
x
Juste valeur des instruments
financiers
(42,3)
(42,3)
x
Goodwill résultant des impôts différés
-
-
-
Goodwill inscrit au bilan
x
(165,8)
(165,8)
Actifs incorporels
x
(11,7)
x
Inclut
Juste valeur des dettes (1)
x
X
416,3
Réévaluation des actifs incorporels
-
X
x
Droits de mutation
1 059,3
139,5
x
ANR
11 693,5
10 596,3
10 927,1
Nombre d'actions totalement dilué
74 196 991
74 196 991
74 196 991
ANR par action
157,6 €
142,8 €
147,3 €
ANR lots par action (2)
165,6 €
150,3 €
154,8 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet
d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au
31 décembre 2024
(2) En considérant les valeurs par unités
du portefeuille résidentiel
| Synthèse du pipeline de développements
Projets
Localisation
Date de livraison
Surface totale (m²)
Invest. total (M€)
Déjà investis. (M€)
Reste à investir (M€)
Rendement attendu YoC
(est.)
% pré-comm.
Paris – Icône
Paris QCA
T1-25
13 500
213
100 %
Paris - 27 Canal
Paris
T3-25
15 600
127
0 %
Paris - Quarter (Gamma)
Paris
T1-27
19 100
227
0 %
Neuilly – Les Arches du Carreau
Croissant Ouest
T2-27
36 500
483
0 %
Paris – Mirabeau
Paris
T3-27
37 300
445
0 %
Total Bureaux
122 000
1 495
940
555
5,7 %
11 %
Rueil – Arsenal
Rueil-M.
T1-25
6 000
47
n.a
Bordeaux – Belvédère
Bordeaux
T1-25
8 000
39
n.a
Garenne Colombes – Madera
La Garenne Colombes
T1-25
4 900
43
n.a
Bordeaux – Brienne
Bordeaux
T3-25
5 500
27
n.a
Total Résidentiel
24 400
156
138
18
3,7 %
Total pipeline engagé
146 400
1 652
1 078
574
5,5 %
Contrôlé & Certain Bureaux
9 400
128
85
43
4,6 %
Contrôlé & Certain
Résidentiel
4 200
29
0
29
4,8 %
Total Contrôlé & Certain
13 600
157
85
72
4,6 %
Total engagé et Contrôlé &
Certain
160 000
1 809
1 163
646
5,4 %
Total Contrôlé et probable
121 350
609
328
281
4,9 %
TOTAL PIPELINE
281 350
2 418
1 490
927
5,3 %
1.2 Reporting EPRA au 31 décembre 2024
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux
indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant
les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre
depuis sa création en 1999. Les recommandations de l’EPRA portent
notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les
Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet de
l’EPRA. Lorsqu’elles ne sont pas applicables, les lignes des
tableaux définis par l’EPRA n’apparaissent pas ci-dessous.
L’EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des
indicateurs liés à la responsabilité sociétale de l’entreprise
(RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
31/12/2024
31/12/2023
Voir Note
EPRA Earnings (en millions d’euros)
463,4
433,0
1.2.1
EPRA Earnings per share (en euros)
6,27 €
5,86 €
1.2.1
EPRA Net Tangible Asset Value (en euros
par action)
142,8 €
143,6 €
1.2.2
EPRA Net Initial Yield
4,1 %
3,9 %
1.2.3
EPRA « Topped-up » Net Initial Yield
4,4 %
4,2 %
1.2.3
EPRA Vacancy Rate
7,0 %
5,7 %
1.2.4
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la
vacance)
19,7 %
21,6 %
1.2.5
EPRA Cost Ratio (hors coût de la
vacance)
17,8 %
19,8 %
1.2.5
EPRA Property related Capex (en millions
d’euros)
445
383
1.2.6
EPRA Loan-to-Value (droits inclus)
36,4 %
35,7 %
1.2.7
EPRA Loan-to-Value (hors droits)
38,6 %
37,9 %
1.2.7
| 1.2.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat net
consolidé et le résultat récurrent net défini par l’EPRA :
En milliers d’euros
31/12/2024
31/12/2023
Résultat net consolidé part du Groupe
309 763
(1 787 184)
Exclure :
Variation de valeur des immeubles
(127 282)
(2 186 389)
Résultat de cession
673
66 968
Impôts liés aux cessions d’immeubles
-
(141)
Sorties et dépréciations de l’écart
d’acquisition
-
(17 462)
Variation de valeur des instruments
financiers
(24 732)
(66 200)
Ajustements liés aux éléments non
opérationnels et exceptionnels
(717)
(1 319)
Ajustements ci-dessus liés aux sociétés
mises en équivalences
(2 841)
(23 528)
Ajustements ci-dessus liés aux intérêts
minoritaires
1 293
7 862
Résultat récurrent net EPRA (A)
463 369
433 025
Nombre moyen d’actions pondéré avant
dilution
73 937 919
73 848 175
Résultat récurrent net EPRA par action
6,27 €
5,86 €
Ajustements spécifiques au Groupe :
Amortissements, dépréciations et
provisions nettes
11 020
11 135
Résultat récurrent net part du Groupe
474 389
444 160
Résultat récurrent net part du Groupe par
action
6,42 €
6,01 €
| 1.2.2 Actif net réévalué
Le calcul de l’actif net réévalué est détaillé au paragraphe
Actif net réévalué.
En euros par action
31/12/2024
31/12/2023
ANR EPRA NRV
157,6 €
158,1 €
ANR EPRA NTA
142,8 €
143,6 €
ANR EPRA NDV
147,3 €
150,1 €
| 1.2.3 Rendement initial net et rendement initial net «
Topped‑up » EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de
rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis
selon l’EPRA :
En %
31/12/2024
31/12/2023
Taux de capitalisation net Gecina
(1)
4,9 %
4,8 %
Effet des droits et frais estimés
– 0,3 %
– 0,3 %
Effet des variations de périmètre
+ 0,1 %
+ 0,0 %
Effet des ajustements sur les loyers
– 0,6 %
– 0,6 %
Rendement initial net EPRA (2)
4,1 %
3,9 %
Exclusion des aménagements de loyers
+ 0,3 %
+ 0,3 %
Rendement initial net « Topped-up »
EPRA (3)
4,4 %
4,2 %
(1) Périmètre constant décembre 2024.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
Rendement initial net et rendement initial
net « Topped-up » EPRA
(en millions d’euros)
Bureaux
Résidentiel
Total 2024
Immeubles de placement
13 719
3 621
17 340 (3)
Retraitement des actifs en développement
et des réserves foncières
(2 346)
(510)
(2 856)
Valeur du patrimoine en exploitation hors
droits
11 373
3 111
14 484
Droits de mutation
771
199
970
Valeur du patrimoine en exploitation
droits inclus
B
12 144
3 310
15 453
Loyers bruts annualisés IFRS
538
133
671
Charges immobilières non récupérables
16
27
43
Loyers nets annuels
A
522
106
628
Loyers à l’expiration des périodes de
franchise ou autre réduction de loyer
51
0
51
Loyers nets annuels « Topped-up »
C
572
107
679
Rendement initial net EPRA (1)
A/B
4,3 %
3,2 %
4,1 %
Rendement initial net « Topped-up »
EPRA (2)
C/B
4,7 %
3,2 %
4,4 %
(1) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier et
hôtel.
| 1.2.4 Taux de vacance EPRA
En %
31/12/2024
31/12/2023
Bureaux
7,1 %
6,2 %
Résidentiel
6,2 %
3,9 %
◆ YouFirst Residence
6,5 %
3,8 %
◆ YouFirst Campus
4,9 %
4,1 %
Taux de vacance EPRA
7,0 %
5,7 %
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin
d’année. Il est calculé comme étant le rapport entre la valeur
locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels
sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs
correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine en
exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une
date d’effet future.
Valeurs locatives de marché des
surfaces vacantes (en millions d’euros)
Loyers potentiels (en millions
d’euros)
Taux de vacance EPRA à fin
2024 (en %)
Bureaux
47
662
7,1 %
Résidentiel
8
135
6,2 %
◆ YouFirst Residence
7
105
6,5 %
◆ YouFirst Campus
1
30
4,9 %
Taux de vacance EPRA
55
797
7,0 %
| 1.2.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d’euros/en %
31/12/2024
31/12/2023
Charges sur immeubles (1)
(201 214)
(209 594)
Frais de structure (1)
(83 672)
(88 992)
Charges refacturées
145 428
152 303
Autres produits/produits couvrant des
frais généraux
1 996
2 127
Quote-part des coûts des sociétés en
équivalence
(294)
(561)
Coûts EPRA (y compris coût de la
vacance) (A)
(137 756)
(144 717)
Coût de la vacance
13 530
12 247
Coûts EPRA (hors coût de la vacance)
(B)
(124 226)
(132 470)
Revenus locatifs bruts
694 481
666 835
Quote-part des revenus locatifs des
sociétés en équivalence
4 141
3 785
Revenus locatifs bruts (C)
698 622
670 620
Ratio de coûts EPRA (y compris coût de
la vacance) (A/C)
19,7 %
21,6 %
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la
vacance) (B/C)
17,8 %
19,8 %
(1) Les frais de commercialisation, les
indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes
opérationnelles directement attribuables aux commercialisations,
développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en
résultat de cession pour 18,8 millions d’euros en 2024 et 21,7
millions d’euros en 2023 (pour plus de précisions, voir notes
5.5.4.1 et 5.5.5.5. dans les comptes consolidés).
| 1.2.6 Investissements immobiliers réalisés
En millions d’euros
31/12/2024
31/12/2023
Groupe
Joint-ventures
Total
Groupe
Joint-ventures
Total
Acquisitions
0
n.a.
0
n.a.
Pipeline
310
n.a.
310
256
n.a.
256
Dont intérêts capitalisés
16
n.a.
16
9
n.a.
9
Capex de maintenance (1)
135
n.a.
135
127
n.a.
127
Avec création de surfaces
n.a.
0
n.a.
Sans création de surfaces
124
n.a.
124
98
n.a.
98
Avantages commerciaux
11
n.a.
11
29
n.a.
29
Autres dépenses
n.a.
0
n.a.
Intérêts capitalisés
n.a.
0
n.a.
Total Capex
445
n.a.
445
383
n.a.
383
Différence entre Capex comptabilisés et
décaissés
– 25
n.a.
– 25
9
n.a.
9
Total Capex décaissés
420
n.a.
420
392
n.a.
392
(1) Capex correspondant à (i) des travaux
de rénovation d’appartements ou de surfaces privatives tertiaires
permettant de capter la réversion locative, (ii) des travaux sur
parties communes, (iii) des travaux preneurs.
| 1.2.7 EPRA Loan-to-Value
En millions d’euros
Groupe
Quote-part dans les sociétés sous
influence notable
Intérêts minoritaires
Total
Inclure :
Emprunts bancaires
165
13
178
Billets de trésorerie (NEU CP)
838
838
Emprunts obligataires
5 692
5 692
Besoin en fonds de roulement net
198
1
(3)
197
Comptes courants d’associés
minoritaires
14
(14)
0
Exclure :
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
(179)
(5)
2
(181)
Dette nette (A)
6 729
10
(15)
6 724
Inclure :
Immeubles occupés par le propriétaire
238
238
Immeubles de placement à la juste
valeur
14 855
89
(30)
14 914
Immeubles en vente
990
990
Immeubles en restructuration
1 212
1 212
Immobilisations incorporelles
12
12
Actifs financiers
32
32
Patrimoine hors droits (B)
17 339
89
(30)
17 399
Droits de mutation
1 059
7
(2)
1 064
Patrimoine droits inclus (C)
18 398
96
(32)
18 463
Loan-to-Value hors droits (A/B)
38,8 %
38,6 %
Loan-to-Value droits inclus
(A/C)
36,6 %
36,4 %
1.3 Informations complémentaires sur les revenus
locatifs
| 1.3.1 État locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très
diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base
des loyers faciaux annualisés)
Groupe
Industrie
37 %
Conseil/Services
24 %
Technologie
9 %
Retail
8 %
Média – Télévision
6 %
Activité financière
6 %
Institution publique
5 %
Hospitalité
5 %
Total
100 %
Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux
totaux annualisés)
Locataire
Groupe
Engie
7 %
Publicis
3 %
WeWork
3 %
Boston Consulting Group
3 %
Lagardère
3 %
Yves Saint Laurent
2 %
EDF
2 %
Arkema
1 %
Eight Advisory
1 %
Renault
1 %
Lacoste
1 %
LVMH
1 %
Edenred
1 %
Jacquemus
1 %
Salesforce
1 %
CGI France
1 %
Orange
1 %
MSD
1 %
Sanofi
1 %
Latham & Watkins
1 %
Top 10
25 %
Top 20
34 %
| 1.3.2 Loyers annualisés
Les loyers annualisés sont en hausse de + 60 millions d’euros
par rapport au 31 décembre 2023, reflétant principalement la
dynamique locative à périmètre constant (+ 27 millions d’euros),
les bénéfices des livraisons d’immeubles au cours de l’année nets
des pertes de loyers relatives à des départs de locataires sur des
immeubles mis en restructuration ou ayant vocation à l’être (+ 33
millions d’euros) et d’autres facteurs incluant la
commercialisation d’immeubles immobilisés plus d’un an pour
rénovation (+ 1 million d’euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 21 millions d’euros
proviennent d’actifs destinés à être libérés en vue de leur mise en
restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore
les revenus locatifs qui proviendront des projets engagés ou
contrôlés, pouvant représenter près de 98 millions d’euros de
loyers faciaux potentiels, dont près de 7 millions d’euros au titre
d’actifs non encore engagés.
En millions d’euros
31/12/2024
31/12/2023
Bureaux
592
534
Résidentiel
133
132
◆ YouFirst Residence
106
106
◆ YouFirst Campus
27
26
Total
726
666
| 1.3.3 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant
de l’année 2024 vs l’année 2023
Groupe
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 6,3 %
+ 5,2 %
+ 0,8 %
+ 0,3 %
Bureau
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 6,6 %
+ 5,7 %
+ 0,6 %
+ 0,4 %
Résidentiel
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 4,7 %
+ 2,8 %
+ 2,0 %
– 0,2 %
| 1.3.4 Volume des loyers par échéances triennales et fin des
contrats des baux
Échéance des baux tertiaires
(en millions d’euros)
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
> 2031
Total
Break-up options
81
65
145
61
53
41
37
139
621
Fin de bail
67
26
102
36
51
77
55
206
621
1.4 Ressources financières
L’année 2024 a été caractérisée par une transition progressive
dans la politique monétaire des banques centrales, après plusieurs
mois de taux élevés destinés à contenir l’inflation. Le taux de
dépôt de la BCE, qui avait atteint 4,00 % en 2023, a
progressivement diminué au cours de l’année, atteignant 3,00 % à la
fin de 2024. Cet assouplissement monétaire a conduit à une baisse
des taux à long terme, apportant un certain soulagement aux marchés
financiers malgré une persistance de l’incertitude économique dans
un contexte de croissance modérée.
En 2024, Gecina a pu s’appuyer sur ses forces – la solidité et
la flexibilité de son bilan, son faible endettement, un important
volume de liquidités, un accès profond aux différentes sources de
financement et un rating élevé – pour poursuivre sa stratégie de
refinancement des lignes de crédit non tirées en signant 1,3
milliard d’euros de nouvelles lignes de crédit responsables avec
une maturité moyenne de près de sept ans. Avec ces refinancements,
100 % des lignes de crédit du Groupe sont désormais responsables.
De plus, Gecina a continué d’ajuster et d’optimiser sa stratégie de
couverture, en renforçant le moyen et long terme de son profil de
couverture.
Au 31 décembre 2024, Gecina disposait d’une liquidité immédiate
de 4,6 milliards d’euros, ou 3,8 milliards d’euros nette des NEU CP
(billets de trésorerie), significativement au‑dessus de la cible
interne long terme de minimum c. 2,0 milliards d’euros. Cette
liquidité excédentaire couvre notamment toutes les échéances
obligataires jusqu’en 2029 (et donc en particulier les échéances de
2025, 2027 et 2028).
Cette gestion proactive et dynamique de la structure financière
du Groupe renforce encore sa solidité, sa résilience et sa
visibilité pour les années à venir. Elle a également pour
conséquence un maintien des principaux indicateurs de crédit du
Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 6,7
ans, la couverture de la dette au risque de taux d’intérêt est
proche de 100 % sur les deux prochaines années et de 85 % en
moyenne jusqu’à fin 2029 (proforma des cessions réalisées), et la
maturité moyenne de cette couverture est de 5,4 ans. Le ratio
d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 35,4 % (32,7 %
proforma des promesses de vente et du projet de transaction du
portefeuille étudiant), et l’ICR s’établit à 6,3x. Gecina dispose
donc d’une marge importante vis-à-vis de l’ensemble de ses
covenants bancaires. Le coût moyen de la dette tirée a augmenté de
0,1 % par rapport à 2023, à 1,2 %.
| 1.4.1 Structure de l’endettement au 31 décembre
2024
La dette financière nette s’élève à 6 531 millions d’euros à fin
décembre 2024.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2024
31/12/2023
Dette financière brute (en millions
d’euros) (1)
6 710
6 380
Dette financière nette (en millions
d’euros)
6 531
6 236
Dette nominale brute (en millions
d’euros)
6 755
6 445
Lignes de crédits non utilisées (en
millions d’euros)
4 428
4 535
Maturité moyenne de la dette (en années,
retraitée des lignes de crédit disponibles)
6,7
7,4
LTV (droits inclus)
35,4 %
34,4 %
LTV (hors droits)
37,6 %
36,5 %
ICR
6,3 x
5,9 x
Dette gagée/patrimoine
–
–
(1) Dette financière brute (hors éléments
de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute +
impact de la comptabilisation des obligations au coût amorti +
intérêts courus non échus + divers.
Dette par nature
Répartition de la dette nominale Brute (6,8 milliards
d’euros)
Répartition des financements autorisés (10,3 milliards d’euros,
dont 4,4 milliards d’euros de lignes de crédit non utilisées au 31
décembre 2024)
Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les
ressources obligataires long terme représentent 85 % de la dette
nominale et 56 % des financements autorisés du Groupe.
Au 31 décembre 2024, la dette nominale brute de Gecina s’élève à
6 755 millions d’euros et est constituée de :
◆ 5 750 millions d’euros de Green Bonds (obligations vertes long
terme) sous le programme EMTN (Euro Medium Term Notes) ;
◆ 165 millions d’euros de Green Term Loans (prêts bancaires
responsables) ;
◆ 840 millions d’euros de NEU CP (billets de trésorerie)
couverts par des lignes de crédit confirmées à moyen et long
terme.
| 1.4.2 Liquidité
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la
flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au rythme
des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le
refinancement des échéances court terme, de permettre les
opérations de refinancement dans des conditions optimales, de
satisfaire aux critères des agences de notation ainsi que de
financer les projets d’investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées
depuis le début de l’année 2024 se sont élevées à 1,3 milliard
d’euros, et ont porté principalement sur la mise en place de 11
Green RCF (lignes de crédit responsables) avec une maturité moyenne
de près de sept ans, en renouvellement par anticipation de lignes
arrivant à échéance en 2025, 2026 et 2027. Ces nouveaux
financements présentent tous une marge dépendante de l’atteinte
d’objectifs RSE, et ont permis au Groupe de renouveler par
anticipation une grande partie des échéances de 2026 avec des
maturités plus longues, principalement en 2031.
En 2024, Gecina a continué de recourir à des ressources court
terme sous forme de NEU CP. Au 31 décembre 2024, le Groupe porte un
volume de ressources court terme de 840 millions d’euros.
| 1.4.3 Échéancier de la dette
Au 31 décembre 2024, la maturité moyenne de la dette de Gecina,
après affectation des lignes de crédit non utilisées et de la
trésorerie, est de 6,7 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après
affectation des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2024
:
Échéancier de la dette après prise en compte des lignes de
crédit non tirées (en milliards d’euros)
L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2029, et notamment
les échéances obligataires de 2025, 2027 et 2028, sont couvertes
par des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2024 et de la
trésorerie.
| 1.4.4 Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,2 % à fin décembre
2024 (et 1,5 % pour la dette globale), légèrement supérieur par
rapport à 2023.
| 1.4.5 Notation financière
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard
& Poor’s et Moody’s qui sur le second semestre 2024 ont
maintenu :
◆ la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s
;
◆ la notation A3 perspective stable pour Moody’s.
| 1.4.6 Gestion de la couverture du risque de taux
d'intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a
pour objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Pour
cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits
dérivés (principalement des caps et des swaps) afin de limiter
l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et
maîtriser le coût de la dette.
En 2024, Gecina a poursuivi l’adaptation et l’optimisation de sa
politique de couverture visant à :
◆ conserver un taux de couverture optimal ;
◆ conserver une maturité moyenne des couvertures élevée (dette à
taux fixe et instruments dérivés) ;
◆ sécuriser sur le long terme des taux d’intérêt favorables.
Au 31 décembre 2024, la durée moyenne du portefeuille de
couvertures fermes s’élève à 5,4 années. Sur la base du niveau de
dette actuel, le taux de couverture s’élève en moyenne à près de
100 % jusqu’à fin 2026 et de 85 % en moyenne jusqu’à fin 2029
(proforma des cessions réalisées).
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de
couvertures (en milliards d’euros) :
La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina
est mise en place au niveau global et à long terme ; elle n’est pas
spécifiquement affectée à certains financements.
Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2025 est couverte
en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt.
Sur la base du portefeuille de couvertures existant, des
conditions contractuelles au 31 décembre 2024 et de la dette
anticipée en 2025, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de
base, ou une baisse des taux d’intérêt de 50 points de base, par
rapport à la courbe de taux forward du 31 décembre 2024
n’entraînerait aucun impact matériel sur les charges financières en
2025.
| 1.4.7 Structure financière et covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 31 décembre 2024 satisfait
les différentes limites susceptibles d’affecter les conditions de
rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans
les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios
financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence
Situation au
31/12/2024
LTV – Dette financière nette/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 60 %
37,6 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais
financiers nets
Minimum 2.0 x
6,3 x
Encours de la dette gagée/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 25 %
–
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits)
Minimum 6 Md€
17,4 Md€
Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés
ci-dessus sont celles des covenants inclus dans l’ensemble des
conventions de crédit du Groupe.
1646 M€ au total (sur le pipeline engagé et à engager) : 206 M€
en 2025, 284 M€ en 2026, 143 M€ en 2027 et 14 M€ en 2028
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