PRV.UN Pro Real Estate Investment Trust

MONTRÉAL, le 10 nov. 2021 /CNW Telbec/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX : PRV.UN) a présenté aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre clos le 30 septembre 2021 (le « troisième trimestre »).

Faits saillants du troisième trimestre de 2021

• Produits tirés des immeubles de 19,6 millions de dollars, en hausse de 13,2 % par rapport au troisième trimestre de 2020
• Résultat d'exploitation net des immeubles comparables¹ de 10,0 millions de dollars, en hausse de 5,6 % par rapport au troisième trimestre de 2020 (3,4 % compte non tenu des répercussions de la pandémie de COVID-19)
• Résultat d'exploitation net¹⁾ de 12,1 millions de dollars, en hausse de 16,4 % par rapport au troisième trimestre de 2020
• Résultat net et résultat global de 4,1 millions de dollars, comparativement à une perte nette et perte globale de 0,7 million de dollars pour le troisième trimestre de 2020
• FTEA¹⁾ de 6,6 millions de dollars, en hausse de 11,8 % par rapport au troisième trimestre de 2020
• Taux d'occupation demeurant élevé à 98,5 %
• Réalisation des acquisitions relutives précédemment annoncées de 16 immeubles industriels pour 163,2 millions de dollars après la fin du trimestre. L'exposition au secteur des immeubles industriels représente maintenant 63 % des loyers de base.
• Clôture du placement de titres de capitaux propres par voie de prise ferme de 69,0 millions de dollars annoncé précédemment et du placement privé simultané de 14,3 millions de dollars après la fin du trimestre.
• La facilité de crédit sera majorée à des conditions plus favorables et son montant atteindra 60,0 millions de dollars, en hausse de 15 millions de dollars.

« Nos bons résultats se sont poursuivis au cours du troisième trimestre de 2021 et nous avons atteint des sommets historiques au niveau des opérations d'acquisition et de mobilisation de capitaux. Les acquisitions que nous avons réalisées dans le secteur des immeubles industriels depuis le début de l'exercice totalisent 297 millions de dollars. Nous poursuivons activement la mise en œuvre de nos stratégies de croissance en augmentant notre exposition au secteur des immeubles industriels et en renforçant notre présence dans les villes canadiennes de taille moyenne dont l'économie est robuste », a déclaré le président et chef de la direction du FPI PRO, James W. Beckerleg.

« Nous sommes très satisfaits de la vigueur de notre croissance interne dont témoigne l'augmentation du résultat d'exploitation net d'immeubles comparables dans toutes les catégories d'actifs au cours du troisième trimestre et depuis le début de l'exercice, le secteur des immeubles industriels étant le secteur qui a affiché la plus forte progression. Par suite de nos récentes acquisitions et en conséquence de la diminution de la durée moyenne de baux dans l'ensemble de notre portefeuille d'immeubles industriels, nous sommes d'avis que cette tendance favorable se maintiendra au cours des prochains trimestres et se traduira par d'autres améliorations de nos ratios de flux de trésorerie et de performance.

« Nous demeurons résolus à maintenir la solidité de notre situation financière et de notre situation de trésorerie, tout en réduisant progressivement notre endettement. Compte non tenu du dépôt de 5,2 millions de dollars effectué à l'égard de récentes acquisitions dont la clôture a eu lieu après la fin du trimestre, notre ratio dette/valeur comptable brute¹ s'est établi à 57,9 % à la fin du trimestre, comparativement à 58,7 % un an plus tôt. Ces bons résultats se traduisent également par une diminution du ratio de distribution.

« Dans un contexte de rebond de l'économie, nous sommes bien positionnés pour poursuivre notre croissance et pour tirer parti des possibilités de notre portefeuille. Avec le resserrement des marchés immobiliers dans des villes comme Ottawa, Winnipeg et Halifax où nous sommes bien établis, nos perspectives commerciales sont positives et nous devrions être en mesure de créer plus de valeur pour nos porteurs de parts », a conclu M. Beckerleg.

RÉSULTATS

Tableau 1 - Faits saillants financiers

Le FPI PRO détenait 104 immeubles de placement au 30 septembre 2021, comparativement à 92 au 30 septembre 2020. Le total de l'actif a progressé de 135,0 millions de dollars ou 21,3 % et s'est établi à 769,1 millions de dollars au 30 septembre 2021, contre 634,1 millions de dollars au 30 septembre 2020. Au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021, le FPI PRO a acquis 18 immeubles de placement et a vendu six immeubles de placement non stratégiques à leur valeur comptable ou au-dessus.

Pour le troisième trimestre clos le 30 septembre 2021 : 

• Les produits tirés des immeubles ont atteint 19,6 millions de dollars, en hausse de 2,3 millions de dollars ou 13,2 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable à l'incidence favorable des acquisitions nettes d'immeubles réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables¹ a progressé dans tous les secteurs et s'est établi à 10,0 millions de dollars, en hausse de 0,5 million de dollars ou 5,6 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Compte non tenu des dépenses de 0,2 million de dollars comptabilisées au troisième trimestre de 2020 relativement à la COVID-19, le résultat d'exploitation net des immeubles comparables a progressé de 3,4 % au cours du troisième trimestre de 2021 par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable à l'augmentation du taux d'occupation, aux hausses de loyer contractuelles et aux augmentations des loyers nets au renouvellement de baux du portefeuille.
• Le résultat d'exploitation net¹⁾ a atteint 12,1 millions de dollars, en hausse de 1,7 million de dollars ou 16,4 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression résulte principalement de l'augmentation nette du nombre d'immeubles au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021.
• Le résultat net et résultat global s'est élevé à 4,1 millions de dollars, comparativement à une perte de 0,7 million de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable principalement à l'incidence d'ajustements hors trésorerie de la juste valeur d'immeubles de placement et à la variation favorable du résultat d'exploitation net au cours du troisième trimestre de 2021 comparativement à la période correspondante de l'exercice précédent.
• Les FTEA¹ ont totalisé 6,6 millions de dollars, ce qui représente une augmentation de 0,7 million de dollars ou 11,8 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable à l'incidence favorable des acquisitions nettes d'immeubles réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021, contrebalancée partiellement par une augmentation des investissements de maintien et par la stabilisation des coûts de location et des frais généraux et administratifs.
• Le montant net des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation s'est établi à 0,8 million de dollars, comparativement à 8,9 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette variation est attribuable principalement au délai entre le moment où sont comptabilisées les rentrées de trésorerie liées aux recouvrements de loyers et le moment où les montants à payer sont réglés, ainsi qu'au dépôt de 5,2 millions de dollars effectué à l'égard de récentes acquisitions dont la clôture a eu lieu après la fin du trimestre.
• Le ratio de distribution des FTEA¹⁾ s'est établi à 82,8 %, comparativement à 76,8 % pour la période correspondante de l'exercice précédent. L'augmentation du ratio de distribution et la réduction correspondante des FTEA par part¹⁾ sont attribuables principalement à une réduction non récurrente des frais relatifs à un immeuble au cours d'une précédente période de 2020.

Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2021 :

• Les produits tirés des immeubles ont atteint 54,7 millions de dollars. La hausse de 2,5 millions de dollars ou 4,8 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent est principalement attribuable à l'augmentation des produits consécutive aux acquisitions nettes d'immeubles réalisées au cours de la période de 12 mois close le 30 septembre 2021.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables¹⁾ a augmenté dans chacun des secteurs et a atteint 29,1 millions de dollars, en hausse de 1,0 million de dollars ou 3,4 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Compte non tenu des dépenses de 0,3 million de dollars comptabilisées relativement à la COVID-19 au cours de la période de neuf mois de 2020, l'augmentation a été de 2,2 %. Cette progression est attribuable à l'augmentation du taux d'occupation, aux hausses de loyer contractuelles et aux augmentations des loyers nets au renouvellement des baux du portefeuille.
• Le résultat d'exploitation net¹⁾ a atteint 32,9 millions de dollars, en hausse de 2,4 millions de dollars ou 7,8 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette hausse résulte principalement de l'incidence favorable des acquisitions nettes d'immeubles réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021.
• Le résultat net et résultat global a atteint 16,8 millions de dollars, en hausse de 2,1 millions de dollars ou 14,6 % de dollars par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable aux acquisitions nettes d'immeubles, aux ajustements hors trésorerie de la juste valeur d'immeubles de placement et à la charge hors trésorerie liée au régime incitatif à long terme pour les neuf premiers mois de 2021, partiellement contrebalancés par l'incidence de l'ajustement hors trésorerie de la juste valeur des parts de catégorie B par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent.
• Les FTEA¹ ont totalisé 17,7 millions de dollars, en hausse de 0,6 million de dollars ou 3,8 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette hausse est attribuable à l'incidence favorable des acquisitions nettes d'immeubles réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021, partiellement contrebalancée par l'augmentation des investissements de maintien et la stabilisation des frais de location et des frais généraux et administratifs.
• Le montant net des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation s'est établi à 9,0 millions de dollars, comparativement à 13,1 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette variation est attribuable principalement au délai entre le moment où sont comptabilisées les rentrées de trésorerie liées aux recouvrements de loyers et le moment où les montants à payer sont réglés, ainsi qu'au dépôt de 5,2 millions de dollars effectué à l'égard de récentes acquisitions.
• Le ratio de distribution des FTEA¹⁾ s'est établi à 86,0 %, comparativement à 89,6 % pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette baisse est attribuable principalement à la diminution du montant des distributions mensuelles du FPI PRO, qui est passé de 0,0525 $ par part à 0,0375 $ par part à compter d'avril 2020.

Bilan solide et bonne situation de trésorerie 

Le FPI PRO s'est engagé à améliorer progressivement son bilan et sa situation de trésorerie. Au 30 septembre 2021, les liquidités d'exploitation du FPI PRO s'établissaient à plus de 20 millions de dollars et se composaient de fonds en caisse et de facilités d'exploitation non utilisées. À la fin du trimestre, le ratio dette/valeur comptable brute¹⁾ du FPI PRO était de 58,19 %. Compte non tenu de l'incidence du dépôt de 5,2 millions de dollars effectué à l'égard de récentes acquisitions dont la clôture a eu lieu après la fin du trimestre, le ratio dette/valeur comptable brute s'est établi à 57,9 %.

Après la fin du trimestre, le FPI PRO a reçu de son prêteur une confirmation que sa facilité de crédit renouvelable serait majorée à de meilleures conditions et que son montant serait porté à 60,0 millions de dollars, ce qui représente une majoration de 15,0 millions de dollars. Le FPI PRO peut ainsi bénéficier de liquidités d'exploitation disponibles plus importantes tout en réduisant ses coûts d'emprunt à l'avenir.

Le 6 octobre 2021, après la fin du trimestre, le FPI PRO a réalisé le placement public de parts de fiducie par voie de prise ferme annoncé précédemment, le produit brut total s'établissant à 69 millions de dollars, compte tenu de 1 314 000 parts émises par suite de l'exercice intégral de l'option de surallocation. Simultanément, le FPI PRO a réalisé un placement privé sans courtier avec Collingwood Investments Incorporated, membre du Bragg Group of Companies basé en Nouvelle-Écosse, pour un produit brut total de 14,3 millions de dollars. Le FPI PRO a affecté le produit net tiré du placement et du placement privé au financement partiel des acquisitions dont la clôture a eu lieu après la fin du trimestre et au remboursement de certaines dettes qui pourraient être contractées de nouveau par la suite, et il prévoit affecter le solde, s'il en est, au financement d'acquisitions futures, aux fins générales de l'entreprise et aux fins du fonds de roulement.

Opérations de portefeuille

Le 29 septembre 2021, le FPI PRO a vendu trois immeubles non stratégiques situés au Nouveau-Brunswick pour un produit brut de 8,1 millions de dollars, ce qui est légèrement au-dessus de leur valeur comptable. Le produit de la vente a été utilisé pour rembourser les prêts hypothécaires relatifs à ces immeubles et pour les besoins généraux de la fiducie.

Le 9 novembre 2021, après la fin du trimestre, le FPI PRO a annoncé la réalisation de son acquisition d'une participation de 100 % dans 15 immeubles industriels situés dans le Canada atlantique et d'un immeuble situé à Winnipeg, au Manitoba, pour un prix d'achat total de 163,2 millions de dollars (compte non tenu des frais de clôture). Le prix d'achat a été financé en grande partie à l'aide du produit de nouveaux emprunts hypothécaires de premier rang de trois ans et de sept ans totalisant 105,6 millions de dollars et portant intérêt au taux moyen de 2,97 % et de la prise en charge d'un emprunt hypothécaire de premier rang de 8,4 millions de dollars assorti d'un taux d'intérêt effectif de 2,75 %. Le solde du prix d'achat a été réglé au moyen de fonds en caisse provenant du placement et du placement privé.

Incidence des opérations sur le portefeuille global du FPI PRO

Le portefeuille du FPI PRO est maintenant constitué de 120 immeubles commerciaux productifs de revenus dont la superficie locative brute (« SLB ») totalise environ 6,6 millions de pieds carrés et dont les baux ont une durée moyenne pondérée de 4,5 ans. Les récentes acquisitions d'immeubles industriels ont permis de mieux équilibrer le portefeuille en augmentant son exposition au secteur des immeubles industriels (laquelle exposition s'établit maintenant à 78 % en termes de SLB et à 63 % en termes de loyers de base) et son exposition aux provinces maritimes (laquelle exposition s'établit maintenant à 51 % en termes de SLB et à 47 % en termes de loyers de base).

Aperçu du portefeuille

Tableau 2 - Faits saillants opérationnels

La SLB a augmenté de 18,3 % et a atteint 5 407 664 pieds carrés au 30 septembre 2021, comparativement à 4 571 311 pieds carrés au 30 septembre 2020. L'augmentation de 836 353 pieds carrés est attribuable surtout à l'augmentation nette de la SLB relative aux immeubles de placement au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2021.

La progression des activités de location s'est poursuivie au cours du troisième trimestre de 2021. Le taux d'occupation s'est établi à 98,5 % au 30 septembre 2021, comparativement à 98,1 % un an plus tôt, et la quasi-totalité des loyers a été perçue au cours du troisième trimestre de 2021. Le FPI PRO a renouvelé, avec des majorations de 10,2 % en moyenne, les baux relatifs à des locaux dont la superficie correspond à environ 92 % de la superficie locative totale visée par des baux venant à échéance en 2021. Le FPI PRO a également renouvelé environ un tiers des baux venant à échéance en 2022, cette fois encore avec des majorations et principalement dans le secteur des immeubles industriels.

Le bassin de locataires du FPI PRO est bien diversifié sur le plan des secteurs d'activité. Au 30 septembre 2021, environ 77 % des loyers de base du portefeuille proviennent de locataires nationaux et gouvernementaux. Dans le secteur des immeubles de commerces de détail, environ 66,5 % des loyers de base proviennent de locataires offrant des services essentiels au public, notamment des épiceries, des pharmacies, des institutions financières, des bureaux gouvernementaux et des cliniques médicales. Au 30 septembre 2021, les dix principaux locataires compris dans le portefeuille du FPI PRO comptaient pour environ 34,9 % des loyers de base annuels et la durée restante moyenne de leurs baux était de 5,6 ans.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ par part de fiducie du FPI ont été déclarées chaque mois durant le trimestre clos le 30 septembre 2021, ce qui représente des distributions de 0,45 $ par part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de la Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), qui est une filiale du FPI.

Renouvellement de l'offre publique de rachat dans le cours normal des activités

Le 21 septembre 2021, le FPI PRO a annoncé que la Bourse de Toronto avait accepté son avis relatif au renouvellement de son offre publique de rachat dans le cours normal des activités (l'« offre de rachat ») pour un an. L'offre de rachat a commencé le 24 septembre 2021 et se terminera : i) le 23 septembre 2022 ou, si elle est antérieure, ii) à la date à laquelle le nombre maximal de parts pouvant être acquises dans le cadre de l'offre de rachat seront rachetées. Dans le cadre de l'offre de rachat, le FPI PRO peut racheter jusqu'à concurrence de 1 404 238 parts de fiducie, soit 3,0 % des 46 807 962 parts de fiducie du FPI émises et en circulation au 17 septembre 2021.

Détails concernant la conférence téléphonique et la diffusion Web à l'intention des investisseurs

Le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique le 11 novembre 2021 à 10 h 30 HE afin de discuter des résultats de son troisième trimestre de l'exercice de 2021. Il y aura une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour écouter la conférence téléphonique, veuillez composer le 888 664-6383, le 416 764-8650 ou le 514 225-6995 (conférence : 81238978). Il sera possible de réécouter la conférence téléphonique jusqu'au 18 novembre 2021 en composant le 888 390-0541 ou le 416 764-8677 (code d'accès : 238978 #).

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site Web du FPI PRO, à www.proreit.com ou à    
https://produceredition.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1504529&tp_key=20c1180403.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX: PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale, qui détient en propriété un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux variés répartis dans l'ensemble du Canada. Créé en mars 2013, le FPI PRO concentre principalement ses efforts sur les marchés primaires et secondaires solides au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario, tout en misant sur une exposition sélective dans l'Ouest canadien. Pour de plus amples informations, visitez le site à l'adresse www.proreit.com.

Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation

Les états financiers consolidés du FPI PRO sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont le résultat d'exploitation net (le « REN »), les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (les « FTEA »), la dette en pourcentage de la valeur comptable brute, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette, les flux de trésorerie d'exploitation (les « FTE »), le ratio de distribution des FTEA et le résultat d'exploitation net des immeubles comparables (le « REN des immeubles comparables »). Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction du FPI est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous-jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles-ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI PRO. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 septembre 2021, qui est affiché sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à www.sedar.com.

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs au sens de la législation en valeurs mobilières applicable. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO, qui peuvent faire en sorte que les résultats et événements réels diffèrent considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance, l'activité économique future, la conjoncture économique, le rendement futur du FPI PRO, ainsi que l'augmentation de sa facilité de crédit et les conditions dont elle est assortie. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt. Cependant, rien ne garantit que les pourparlers que le FPI PRO engage ou les ententes qu'il conclut au sujet d'acquisitions futures déboucheront sur des ententes définitives ou des acquisitions d'immeubles et, si c'est le cas, aucune garantie ne peut être donnée quant au moment où de telles acquisitions seront réalisées ou quant aux conditions de leur réalisation.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés expressément sous réserve de la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 septembre 2021, qui sont disponibles sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à www.sedar.com.

SOURCE FPI PRO