QUÉBEC, le 3 nov. 2021 /CNW
Telbec/ - Le Fonds de placement immobilier
Cominar (« Cominar » ou le « Fonds ») (TSX: CUF.UN)
annonce ses résultats du trimestre terminé le 30 septembre
2021.
FAITS SAILLANTS DU TROISIÈME TRIMESTRE DE 2021
- Les fonds provenant de l'exploitation1
par part s'élèvent à 0,28 $ pour le trimestre, comparativement à
0,25 $ pour la période correspondante de 2020. Excluant 1,1 million
de dollars correspondant aux honoraires de consultation versés pour
le processus d'analyse stratégique, les fonds provenant de
l'exploitation ajustés par part s'établissent à 0,29 $. Les fonds
provenant de l'exploitation par part comprennent l'impact positif
d'un renversement partiel de provisions pour pertes de crédit du
dernier trimestre et de la dernière année, d'un montant de 2,5
millions de dollars
- Les fonds provenant de l'exploitation
ajustés1 par part s'élèvent à 0,19 $ pour le
trimestre, comparativement à 0,17 $ pour la période correspondante
de 2020. Excluant 1,1 million de dollars correspondant aux
honoraires de consultation versés pour le processus d'analyse
stratégique, les fonds provenant de l'exploitation ajustés -
ajustés par part s'établissent à 0,20 $. Les fonds provenant de
l'exploitation ajustés par part comprennent l'impact positif d'un
renversement partiel de provisions pour pertes de crédit du dernier
trimestre et de la dernière année, d'un montant de 2,5 millions de
dollars
- Le ratio de distribution des fonds provenant de
l'exploitation ajustés1 se chiffre à 47,4% pour le
trimestre, comparativement à 70,6% pour la période correspondante
de 2020
- Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille
comparable1 a augmenté de 6,2% pour le trimestre, y
compris une diminution de (5,3)% pour le secteur des immeubles de
bureaux, une augmentation de 19,6% pour le secteur commerce de
détail et une augmentation de 10,5% pour le secteur industriel et
polyvalent
- La perception des loyers se chiffre à 97,1% pour le
trimestre (y compris les montants à recevoir des organismes
gouvernementaux), soit légèrement mieux qu'au deuxième trimestre de
2021 après le même nombre de jours suivant la clôture de la période
à 96,3 %. À titre indicatif, à ce jour, le taux de perception des
loyers pour le deuxième trimestre de 2021 s'établit à 98,5%
- Les pertes de crédit attendues se sont élevées à (0,9)
million de dollars, ou (0,6)% des produits d'exploitation pour le
trimestre, en raison principalement de renversements partiels des
périodes précédentes, soit (0,2) million de dollars pour le secteur
des immeubles de bureaux (0,9 million de dollars en 2020), (0,2)
million de dollars pour le secteur du commerce de détail (7,0
millions de dollars en 2020) et (0,5)
million de dollars pour le secteur industriel et polyvalent (0,2
million de dollars en 2020)
- Le taux d'occupation physique a légèrement diminué,
passant de 91,7 % au 31 décembre 2020 à 91,4% à la fin du
trimestre
- Les nouveaux baux et les baux renouvelés représentaient
101,3% des baux venant à échéance en 2021
- La croissance du loyer net moyen des baux renouvelés
pour le troisième trimestre s'établit à 9,5%, entraînée d'une
hausse de 28,1% du secteur industriel, d'une hausse de 8,3% du
secteur des immeubles de bureaux et d'une baisse de (1,4)% du
secteur du commerce de détail et la croissance du loyer net
moyen des baux renouvelés pour l'exercice terminant le 31
décembre 2021 s'élève à 8,3%
- Au 30 septembre 2021, les liquidités disponibles de 341,0
millions de dollars se composaient de 325,7 millions de dollars
disponibles aux termes des facilités de crédit et de 15,3 millions
de dollars en trésorerie et équivalents de trésorerie
- Le ratio d'endettement s'établissait à 55,1% au 30 septembre
2021, en baisse par rapport à 55,3 % au 31 décembre 2020
- Le 24 octobre 2021, Cominar a annoncé qu'il avait conclu une
convention d'arrangement visant son acquisition par Iris
Acquisition II LP, une entité créée par un consortium dirigé par
Propriété Immobilière Canderel Inc. et comprenant FrontFour Capital
Group LLC, Artis REIT et des partenariats gérés par Sandpiper
Group, pour une contrepartie de 11,75 $ par part payable en
espèces. L'opération prendra effet seulement si, entre autres
choses, elle est approuvée à 66 2/3 % des voix exprimées par les
porteurs de parts à une assemblée extraordinaire des porteurs de
parts convoquée pour examiner l'opération. La clôture de
l'opération devrait avoir lieu au cours du premier trimestre de
2022
« À l'issue du processus d'examen stratégique
approfondi, et sur la recommandation des fiduciaires indépendants
du conseil, nous sommes ravis d'être parvenus à un résultat qui
procure une valeur complète et équitable à nos porteurs de parts »,
a déclaré Sylvain Cossette,
président et chef de la direction de Cominar. « Pendant le
processus d'examen, il est apparu clairement qu'un cadre de société
fermée conviendrait mieux aux activités de Cominar, et nous sommes
convaincus que les parties acquéreuses sont bien placées pour
poursuivre les investissements dans nos actifs sur le long terme,
tout en continuant de servir des locataires et des collectivités
que nous apprécions. »
FAITS SAILLANTS FINANCIERS ET OPÉRATIONNELS
La performance financière de Cominar pour le troisième trimestre
de 2021 a été affectée négativement par la pandémie de
COVID-19.
Bénéfice net : Le bénéfice net pour le trimestre terminé
le 30 septembre 2021 s'est établi à 50,1 millions de dollars,
comparativement à un bénéfice net de 44,1 millions de dollars en
2020. L'augmentation du bénéfice net de 6,0 millions de dollars
s'explique surtout par une augmentation de 6,5 millions de dollars
du bénéfice d'exploitation net, partiellement contrebalancée par
l'ajustement des immeubles de placement à la juste valeur de 0,5
million de dollars.
Bénéfice d'exploitation net des immeubles
comparables : Le bénéfice d'exploitation net du
portefeuille comparable du troisième trimestre 2021 a augmenté de
5,2 millions de dollars ou 6,2% par rapport au trimestre
correspondant de 2020. La diminution des charges d'exploitation du
portefeuille comparable au troisième trimestre de 2021 par rapport
au trimestre correspondant de 2020 découle principalement d'une
baisse du taux d'occupation physique dans notre portefeuille bureau
et d'une baisse du loyer net dans notre portefeuille commercial, en
partie contrebalancées par une hausse du taux d'occupation et du
loyer net de notre portefeuille industriel et polyvalent. La
diminution de 7,0 millions de dollars des charges d'exploitation
par rapport à la période correspondante de 2020 est surtout liée à
la diminution importante de 8,9 millions de dollars des pertes de
crédit attendues (ayant bénéficié du renversement partiel de 0,5
million de dollars de la provision pour pertes de crédit attendues
de la période précédente), en partie neutralisée par une
augmentation de 1,0 million de dollars des impôts fonciers facturés
aux locataires uniques (inclus également dans les produits
d'exploitation, sans incidence sur le bénéfice d'exploitation net)
et par une légère hausse des coûts d'exploitation et d'entretien
des bâtiments suite à l'augmentation du niveau d'activité de notre
portefeuille d'immeubles de bureaux par rapport à la période
correspondante de 2020 alors que nous sortons de la pandémie de
COVID-19.
Comparativement à la période correspondante de 2020, la
contribution de notre portefeuille d'immeubles de bureaux en
pourcentage du bénéfice d'exploitation net du portefeuille
comparable pour le trimestre terminé le 30 septembre 2021 a diminué
de (4,8) % (passant de 43,2 % à 38,4 %), celle du portefeuille
commercial a augmenté de 3,6 % (passant de 27,9 % à 31,5 %) et
celle du portefeuille industriel et polyvalent a augmenté de 1,2 %
(passant de 28,9 % à 30,1 %). L'augmentation pour le portefeuille
commercial s'explique par des pertes de crédit attendues en 2020
plus élevées qu'en temps normal, en raison de la COVID-19.
Pertes de crédit attendues : Pour le trimestre
terminé le 30 septembre 2021, des pertes de crédit attendues de
(0,9) million de dollars ont été comptabilisées, dont (0,2) million
de dollars sont liés au secteur des immeubles de bureaux (1,6
million de dollars en 2020), (0,2) million de dollars sont liés au
secteur du commerce de détail (14,6 millions de dollars en
2020) et (0,5) million de dollars, au
secteur industriel et polyvalent (2,1 millions de dollars en 2020).
Les pertes de crédit attendues pour le trimestre étaient
attribuables au renversement partiel de 0,5 million de dollars des
provisions pour pertes de crédit attendues de 2020 et au renversement partiel de 1,9 million de
dollars de la provision pour pertes de crédit attendues pour le
deuxième trimestre de 2021, ainsi qu'à la comptabilisation par la
Fonds de réductions de loyers de 1,7 million de dollars, dont une
tranche de 0,7 million de dollars était auparavant incluse dans la
provision pour pertes de crédit attendues.
Fonds provenant de l'exploitation1 : Les fonds
provenant de l'exploitation pour le trimestre terminé le 30
septembre 2021 se sont chiffrés à 51,2 millions de dollars ou 0,28$
par part, comparativement à 0,25$ par part pour la période
comparable de l'exercice précédent, en raison de l'augmentation de
6,5 millions de dollars du bénéfice d'exploitation net (se reporter
à la rubrique portant sur le bénéfice d'exploitation net). Les
fonds provenant de l'exploitation ajustés du trimestre se sont
établis à 52,4 millions de dollars, ou 0,29$ par part.
Fonds provenant de l'exploitation
ajustés1 : Les fonds provenant de
l'exploitation ajustés pour le trimestre terminé le 30 septembre
2021 ont été de 35,4 millions de dollars ou 0,19$ par
part comparativement à 31,8 millions de dollars ou 0,17$ par
part pour la période comparable de l'exercice précédent. Les fonds
provenant de l'exploitation ajustés ont augmenté par rapport au
trimestre correspondant de 2020 en raison de l'augmentation des
fonds provenant de l'exploitation, partiellement compensée par des
augmentations de la provision pour frais de location et des
dépenses en capital - maintien de la capacité de générer des
revenus locatifs. Les fonds provenant de l'exploitation
ajustés - ajustés du trimestre se sont établis à 36,6 millions
de dollars, ou 0,20$ par part. Le ratio de distribution des
fonds provenant de l'exploitation ajustés1 pour le
troisième trimestre de 2021 était de 47,4%, en baisse par rapport à
70,6% au trimestre comparable de l'exercice précédent, en raison de
l'augmentation des fonds provenant de l'exploitation ajustés
combinée à la diminution des distributions en vigueur depuis août
2020.
Taux d'occupation : Au 30 septembre 2021, le taux
d'occupation physique de Cominar était de 91,4 %, en baisse de
0,3 % comparativement à la fin de l'exercice 2020. Au 30
septembre 2021 le taux d'occupation commis était de 93,7%,
comparativement à 94,0% à la fin de l'exercice 2020.
Activités de location : Le taux de rétention pour 2021
s'établissait à 69,2 % à la fin du troisième trimestre , en
comparaison à 65,1% pour la période correspondante de l'exercice
précédent. Pour l'exercice terminant le 31 décembre 2021, les
loyers nets moyens sur 3,7 millions de pieds carrés de baux
renouvelés ont augmenté de 8,3% (des augmentations de 21,7% pour le
portefeuille industriel et polyvalent, 7,2% pour le portefeuille
bureau et (0,3)% pour le portefeuille commercial). Les nouveaux
baux ont totalisé 1,7 million de pieds carrés. Les nouveaux baux et
les baux renouvelés ont représenté 101,3 % des baux arrivant à
échéance en 2021.
FAITS SAILLANTS DU BILAN ET DES LIQUIDITÉS
Le ratio d'endettement1 était de 55,1 % au 30
septembre 2021, en baisse comparativement à 55,3 % au 31 décembre
2020.
Le ratio dette/BAIIA1 au 30 septembre 2021
était de 10.5x comparativement à 11.3x au 31 décembre 2020.
Ratio des actifs non grevés sur la dette non
garantie : Au 30 septembre 2021, le ratio des actifs non
grevés sur la dette non garantie s'établissait à 1,64 : 1, en
baisse par rapport à 1,76 : 1 au 31 décembre 2020. L'ensemble de
nos actifs non grevés totalisait 1,7 milliard de dollars au 30
septembre 2021.
Ratio de la dette garantie sur l'actif : Se chiffrait à
38,3% au 30 septembre 2021, en hausse comparativement à 37,5 % au
31 décembre 2020.
Au 30 septembre 2021, Cominar disposait de fonds de
15,3 millions de dollars en encaisse et d'un montant
disponible de 325,7 millions de dollars sur ses facilités de
crédit, résultant en une liquidité totale de 341,0 millions de
dollars.
FAITS SAILLANTS DES INVESTISSEMENTS
Pour la période de neuf mois terminée le 30 septembre 2021, les
investissements dans les immeubles productifs de revenu, y compris
les dépenses en capital, les frais relatifs à la location et les
améliorations locatives, ont totalisé 77,5 millions de
dollars, en baisse de 11,1 % par rapport à 87,1 millions de
dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. En
tenant compte des investissements dans des immeubles en
développement, les dépenses en capital ont représenté
82,1 millions de dollars, en baisse de 24,1% par rapport à
108,2 millions de dollars en 2020.
MISE À JOUR SUR LA PANDÉMIE DE COVID-19
Notre taux de perception pour le troisième trimestre de 2021
s'établit à 97,1 %, y compris les montants à percevoir auprès des
agences gouvernementales, soit légèrement mieux qu'au deuxième
trimestre de 2021 après le même nombre de jours suivant la clôture
de la période à 96,3 %. À titre indicatif, le taux de perception
pour le deuxième trimestre de 2021 s'établit à 98,5 %.
Les pertes de crédit attendues du troisième trimestre de 2021,
qui se chiffrent à (0,9) million de dollars ((0,6)% des produits
d'exploitation), sont composées principalement de (0,5) million de
dollars pour le secteur industriel et polyvalent ((1,2)% des
produits d'exploitation). Les pertes de crédit attendues pour le
trimestre sont attribuables au renversement partiel de 0,5 million
de dollars des provisions pour pertes de crédit attendues de
2020 et au renversement partiel de
1,9 million de dollars de la provision pour pertes de crédit
attendues pour deuxième trimestre de 2021, ainsi qu'à la
comptabilisation par le Fonds de réductions de loyers de 1,7
million de dollars, dont une tranche de 0,7 million de dollars
était auparavant incluse dans la provision pour pertes de crédit
attendues.
PROCESSUS D'ANALYSE STRATÉGIQUE
Le 24 octobre 2021, Cominar a annoncé qu'il avait conclu une
convention d'arrangement visant son acquisition par Iris
Acquisition II LP, une entité créée par un consortium dirigé par
Propriété Immobilière Canderel Inc. et comprenant FrontFour Capital
Group LLC, Artis REIT et des partenariats gérés par Sandpiper
Group. Aux termes de la convention d'arrangement, sous réserve de
l'approbation du porteur de parts, du tribunal et des autres
approbations nécessaires habituelles, l'Acheteur acquerra, pour une
contrepartie de 11,75 $ par part payable en espèces, la totalité
des parts de Cominar émises et en circulation. Cela représente une
valeur attrayante pour les porteurs de parts de Cominar, soit une
prime de 16,3 % par rapport au cours moyen pondéré en fonction du
volume sur 20 jours par part pour la période prenant fin le 22
octobre 2021, et une prime de 63,2 %
par rapport au cours des parts avant l'annonce du processus
d'examen stratégique le 15 septembre 2020. La contrepartie suppose
une valeur des capitaux propres et une valeur de l'entreprise de
Cominar d'environ 2,2 milliards de dollars et 5,7 milliards de
dollars respectivement. La clôture de l'opération devrait avoir
lieu au cours du premier trimestre de 2022.
MESURES FINANCIÈRES NON DÉFINIES PAR LES IFRS
Les états financiers consolidés de Cominar sont établis
conformément aux IFRS. La direction a recours à un certain nombre
de mesures qui ne sont pas normalisées selon les IFRS et qui ne
devraient pas être interprétées comme une solution de remplacement
aux mesures financières calculées conformément aux IFRS. Cominar
utilise ces mesures afin d'avoir une idée plus juste de sa
performance. La quote-part de Cominar, le bénéfice d'exploitation
net du portefeuille comparable, les fonds provenant de
l'exploitation, les fonds provenant de l'exploitation ajustés, le
ratio d'endettement et le ratio dette/BAIIA ne sont pas des mesures
reconnues par les Normes internationales d'information financière
(les « IFRS ») et n'ont pas de définition normalisée selon les
IFRS. Ces mesures pourraient différer sensiblement de calculs
semblables présentés par des entités similaires et, par conséquent,
pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables
présentées par d'autres entités. Ces mesures financières non
conformes aux IFRS sont définies et analysées plus en détail dans
le rapport de gestion intermédiaire pour les périodes de trois et
neuf mois terminées le 30 septembre 2021, disponible sur le site
Web de Cominar et sur le site Web de Sedar.
RÉSULTATS D'EXPLOITATION
|
Trimestre
|
|
Cumulatif (neuf
mois)
|
Périodes terminées
les 30 septembre
|
2021 ¹
|
2020 ¹
|
2021 ²
|
2020
²
|
|
$
|
$
|
|
$
|
$
|
Produits
d'exploitation
|
161
684
|
162 505
|
|
495
683
|
495 164
|
Charges
d'exploitation
|
(74
231)
|
(81 589)
|
|
(236
321)
|
(255 933)
|
Bénéfice
d'exploitation net
|
87
453
|
80 916
|
|
259
362
|
239 231
|
Charge
financière
|
(33
358)
|
(33 575)
|
|
(99
577)
|
(109 739)
|
Frais
d'administration du Fonds
|
(4
617)
|
(4 579)
|
|
(17
470)
|
(12 761)
|
Ajustement des
immeubles de placement à la juste valeur
|
(506)
|
(45)
|
|
(130
136)
|
(319 468)
|
Quote-part du
bénéfice net (de la perte nette) des coentreprises
|
1
256
|
1 588
|
|
(2
867)
|
(5 310)
|
Frais de
transaction
|
(127)
|
(161)
|
|
(337)
|
(5 298)
|
Dépréciation du
goodwill
|
--
|
--
|
|
--
|
(15 721)
|
Bénéfice net
(perte nette) avant impôts sur les bénéfices
|
50
101
|
44 144
|
|
8
975
|
(229 066)
|
Impôts
exigibles
|
--
|
1
|
|
--
|
66
|
Bénéfice net
(perte nette) et résultat global
|
50
101
|
44 145
|
|
8
975
|
(229 000)
|
|
|
|
|
|
|
Portefeuille
immeubles de bureaux
|
23
505
|
26 093
|
|
(10
601)
|
28 260
|
Portefeuille
immeubles commerciaux
|
19
749
|
13 795
|
|
(217
902)
|
(208 960)
|
Portefeuille
immeubles industriels et polyvalents
|
23
300
|
20 076
|
|
292
679
|
7 117
|
Siège
social
|
(16
453)
|
(15 819)
|
|
(55
201)
|
(55 417)
|
Bénéfice net
(perte nette) et résultat global
|
50
101
|
44 145
|
|
8
975
|
(229 000)
|
1
|
Le trimestre
terminé le 30 septembre 2021 inclut l'impact financier estimé de la
COVID-19 et des honoraires de consultation sur les alternatives
stratégiques de 1,1 million de dollars (le trimestre terminé le 30
septembre 2020 inclut l'impact financier estimé de la COVID-19 et
des honoraires de consultation sur les alternatives stratégiques de
0,3 million de dollars).
|
2
|
En plus des
événements du trimestre expliqués ci-haut, la période de neuf mois
terminée le 30 septembre 2021 inclut 3,9 millions de dollars
d'honoraires de consultation sur les alternatives stratégiques et
une distribution de 2,7 millions de dollars en règlement de
réclamation concernant Sears Canada (la période de neuf mois
terminée le 30 septembre 2020 inclut 2,5 millions de dollars de
frais de maintien du rendement en lien avec le remboursement de
débentures de série 4 et 4,6 millions de dollars relativement à des
pénalités pour remboursements d'hypothèques avant
échéance).
|
La diminution des produits d'exploitation selon les états
financiers consolidés intermédiaires résumés au troisième trimestre
de 2021 par rapport au trimestre correspondant de 2020 découle
essentiellement d'une baisse du taux d'occupation physique et d'une
baisse des revenus provenant de la gestion de projets dans notre
portefeuille bureau ainsi que d'une baisse du loyer net moyen des
baux renouvelés dans notre portefeuille commercial, en partie
contrebalancées par une hausse du loyer net moyen des baux
renouvelés et d'une hausse du taux d'occupation physique dans notre
portefeuille industriel et polyvalent.
La diminution des charges d'exploitation selon les états
financiers intermédiaires consolidés résumés pour le troisième
trimestre de 2021 par rapport au trimestre correspondant de 2020
découle principalement d'une baisse de 8,9 millions de dollars des
pertes de crédit attendues, en partie contrebalancée par une hausse
des impôts fonciers facturés aux locataires uniques (également
compris dans les revenus d'exploitation, sans incidence sur le
bénéfice d'exploitation net) et par une légère hausse des charges
d'exploitation et des frais d'entretien des immeubles.
Les charges financières ont diminué de 0,2 million de dollars au
troisième trimestre de 2021, ce qui s'explique principalement par
la baisse des intérêts sur les débentures du fait du rachat net de
100,0 millions de dollars de débentures le 31 octobre 2020, et par la baisse des intérêts sur les
emprunts hypothécaires, en raison du remboursement d'hypothèques de
81,0 millions de dollars en septembre 2020, en partie
contrebalancée par la baisse des intérêts capitalisés.
Enfin, exclusion faite des honoraires de consultation sur les
alternatives stratégiques, les frais d'administration du Fonds ont
diminué de 0,8 million de dollars par rapport à la période
correspondante de 2020, en raison de l'ajustement à la baisse des
prévisions concernant certaines dépenses du siège social.
BÉNÉFICE D'EXPLOITATION NET DU PORTEFEUILLE
COMPARABLE
Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable est
une mesure non définie par les IFRS, que Cominar utilise pour
fournir une indication de la rentabilité d'exploitation d'une
période à l'autre pour le portefeuille comparable; c'est-à-dire de
la capacité de Cominar à augmenter les revenus, à gérer les coûts
et à générer une croissance organique. Le bénéfice d'exploitation
net du portefeuille comparable comprend les résultats des immeubles
détenus par Cominar au 31 décembre 2019, à l'exception des
résultats des immeubles vendus, acquis ou en développement en
2020 et 2021, de même que les revenus
de location découlant de la comptabilisation linéaire des baux,
élément non monétaire et qui, du fait qu'il est exclu du calcul,
permet à cette mesure de présenter l'incidence des loyers réels
perçus par Cominar.
|
Trimestre
|
|
Cumulatif (neuf
mois)
|
Périodes terminées
les 30 septembre
|
2021 ²
|
2020
|
|
2021 ²
|
2020
|
|
|
$
|
$
|
% Δ
|
|
$
|
$
|
%Δ
|
Type
d'immeuble
|
|
|
|
|
|
|
|
Bureau
|
33
912
|
35 793
|
(5,3)
|
|
101
425
|
104 448
|
(2,9)
|
Commercial
|
27
706
|
23 162
|
19,6
|
|
83
581
|
70 758
|
18,1
|
Industriel et
polyvalent
|
26
475
|
23 960
|
10,5
|
|
76
472
|
69 478
|
10,1
|
Bénéfice
d'exploitation net du portefeuille comparable -- Quote-part de
Cominar 1
|
88
093
|
82 915
|
6,2
|
|
261
478
|
244 684
|
6,9
|
Immeubles vendus,
acquis ou en développement en 2020 et 2021
|
1
554
|
530
|
193,2
|
|
4
664
|
2 119
|
120,1
|
Bénéfice
d'exploitation net -- Quote-part Cominar
1
|
89
647
|
83 445
|
7,4
|
|
266
142
|
246 803
|
7,8
|
Bénéfice
d'exploitation net -- États financiers
|
87
453
|
80 916
|
8,1
|
|
259
362
|
239 231
|
8,4
|
Bénéfice
d'exploitation net -- Coentreprises
|
2
194
|
2 529
|
(13,2)
|
|
6
780
|
7 572
|
(10,5)
|
1
|
Se référer à la
section «Mesures non définies par les IFRS» du présent communiqué
de presse.
|
2
|
Les périodes
terminées le 30 septembre 2021 et 2020 incluent l'impact financier
estimé de la COVID-19
|
Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable du
troisième trimestre de 2021 a augmenté de 6,2% par rapport au
trimestre correspondant de 2020. Cette hausse découle
principalement de la diminution des pertes de crédit attendues, en
partie contrebalancée par la diminution des revenus
d'exploitation.
FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION ET FONDS PROVENANT DE
L'EXPLOITATION AJUSTÉS
Les fonds provenant de l'exploitation est une mesure non définie
par les IFRS qui représente une mesure standard de référence dans
le domaine immobilier pour comparer la performance de l'entreprise
et sont calculés conformément à la définition de REALpac comme
étant le bénéfice net (calculé conformément aux IFRS) ajusté, entre
autres, pour les ajustements des immeubles de placement à la juste
valeur, les impôts différés ou exigibles suite à une disposition
d'immeubles, la décomptabilisation et la dépréciation du goodwill,
les salaires de location pour la mise en place des baux, les
ajustements relatifs à la comptabilisation des coentreprises et les
frais de transaction engagés dans le cadre d'un regroupement
d'entreprises ou une disposition d'immeubles. La direction croit
que les fonds provenant de l'exploitation sont une mesure de
résultats utile puisqu'elle ajuste le bénéfice net pour des items
qui ne sont pas liés aux tendances du niveau d'occupation, de taux
de location et de dépenses d'opération immobilière.
Les fonds provenant de l'exploitation ajustés est une mesure non
définie par les IFRS qui, en retranchant du calcul des fonds
provenant de l'exploitation les revenus de location provenant de la
comptabilisation linéaire des baux, les investissements nécessaires
au maintien de la capacité de générer des revenus locatifs de ses
immeubles, ainsi qu'une provision pour frais relatifs à la
location, sont calculés conformément à la définition de REALpac. La
direction croit que les fonds provenant de l'exploitation ajustés
représentent une mesure utile de la capacité de Cominar à générer
des bénéfices stables.
Le tableau suivant présente un rapprochement du bénéfice net (de
la perte nette) déterminé(e) conformément aux IFRS avec les fonds
provenant de l'exploitation et avec les fonds provenant de
l'exploitation ajustés :
|
Trimestre
|
|
Cumulatif (neuf
mois)
|
Périodes terminées
les 30 septembre
|
2021 ¹
|
2020 ¹
|
2021 ²
|
2020 ²
|
|
$
|
$
|
|
$
|
$
|
Bénéfice net
(perte nette)
|
50
101
|
|
44 145
|
|
|
8
975
|
|
(229 000)
|
|
Salaires de location
-- mise en place des baux
|
450
|
|
990
|
|
|
1
740
|
|
2 836
|
|
Ajustement des
immeubles de placement à la juste valeur3
|
506
|
|
45
|
|
|
136
953
|
|
329 471
|
|
Intérêts
capitalisables sur immeubles en développement --
Coentreprises
|
48
|
|
96
|
|
|
144
|
|
369
|
|
Frais de
transactions
|
127
|
|
161
|
|
|
337
|
|
5 298
|
|
Dépréciation du
goodwill
|
--
|
|
--
|
|
|
--
|
|
15 721
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation 3, 4
|
51
232
|
|
45 437
|
|
|
148
149
|
|
124 695
|
|
Provision pour frais
relatifs à la location
|
(8
400)
|
|
(8 057)
|
|
|
(24
833)
|
|
(22 486)
|
|
Comptabilisation
linéaire des baux 3
|
(396)
|
|
423
|
|
|
(995)
|
|
397
|
|
Dépenses en capital
-- maintien de la capacité de générer des revenus
locatifs
|
(7
000)
|
|
(6 045)
|
|
|
(20
250)
|
|
(16 950)
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés 3, 4
|
35
436
|
|
31 758
|
|
|
102
071
|
|
85 656
|
|
Per unit
information:
|
|
|
|
|
|
FFO (FD) 4,
5
|
0,28
|
|
0,25
|
|
|
0,81
|
|
0,68
|
|
AFFO (FD) 4,
5
|
0,19
|
|
0,17
|
|
|
0,56
|
|
0,47
|
|
Nombre moyen pondéré
de parts en circulation
(FD)
5
|
182 995
067
|
|
182 844
264
|
|
|
182 963
637
|
|
182 870
811
|
|
Ratio de distribution
des fonds provenant de l'exploitation ajustés 4,
5
|
47,4
|
%
|
70,6
|
%
|
|
48,2
|
%
|
102,1
|
%
|
|
|
|
|
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation - immeubles de bureaux
|
24
270
|
|
26 902
|
|
|
72
306
|
|
73 300
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation - immeubles commerciaux
|
19
871
|
|
13 989
|
|
|
58
845
|
|
39 837
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation - immeubles industriels et polyvalents
|
23
497
|
|
20 268
|
|
|
65
237
|
|
56 604
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation - siège social
|
(16
406)
|
|
(15 722)
|
|
|
(48
239)
|
|
(45 046)
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation
|
51
232
|
|
45 437
|
|
|
148
149
|
|
124 695
|
|
|
|
|
|
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés - immeubles de bureaux
|
16
009
|
|
19 681
|
|
|
56
891
|
|
52 809
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés - immeubles commerciaux
|
15
230
|
|
10 316
|
|
|
47
358
|
|
29 025
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés - immeubles industriels et
polyvalents
|
20
604
|
|
17 450
|
|
|
59
282
|
|
48 867
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés - siège social
|
(16
407)
|
|
(15 689)
|
|
|
(61
460)
|
|
(45 045)
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés
|
35
436
|
|
31 758
|
|
|
102
071
|
|
85 656
|
|
1
|
Le trimestre terminé
le 30 septembre 2021 inclut l'impact financier estimé de la
COVID-19 et des honoraires de consultation sur les alternatives
stratégiques de 1,1 million de dollars (le trimestre terminé le 30
septembre 2020 inclut l'impact financier estimé de la COVID-19 et
des honoraires de consultation sur les alternatives stratégiques de
0,3 million de dollars).
|
2
|
En plus des
événements du trimestre expliqués ci-haut, la période de neuf mois
terminée le 30 septembre 2021 inclut 3,9 millions de dollars
d'honoraires de consultation sur les alternatives stratégiques et
une distribution de 2,7 millions de dollars en règlement de
réclamation concernant Sears Canada (la période de neuf mois
terminée le 30 septembre 2020 inclut 2,5 millions de dollars de
frais de maintien du rendement en lien avec le remboursement de
débentures de série 4 et 4,6 millions de dollars relativement à des
pénalités pour remboursements d'hypothèques avant
échéance).
|
3
|
Inclut la quote-part
de Cominar dans les coentreprises.
|
4
|
Se référer à la
section « Mesures financières non définies par les IFRS
».
|
5
|
Pleinement
dilué.
|
Les fonds provenant de l'exploitation et les fonds provenant de
l'exploitation ajustés du trimestre terminé le 30 septembre 2021
incluent, notamment, les honoraires de consultation de 1,1 million
de dollars (5,0 millions de dollars pour la période de neuf mois
terminée le 30 septembre 2021) sur les alternatives stratégiques et
l'impact financier de la COVID-19.
Pour les trimestres clos les 30 septembre, exclusion faite des
honoraires de consultation sur les alternatives stratégiques en
2021, les fonds provenant de l'exploitation se seraient établis à
52,4 millions de dollars ou 0,29$ par part en 2021, comparativement
à 45,7 millions de dollars ou 0,25$ par part en 2020, et les fonds provenant de l'exploitation
ajustés auraient été de 36,6 millions de dollars ou 0,20$ par part
en 2021, contre 32,0 millions de dollars ou 0,18$ par part en 2020.
Par conséquent, le ratio de distribution des fonds provenant de
l'exploitation ajustés aurait été de 45,0% en 2021 comparativement
à 66,7% en 2020.
TAUX D'OCCUPATION
|
Montréal
|
|
Québec
|
|
Ottawa
|
|
Total
|
Au 30 septembre
2021
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
Type
d'immeuble
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bureau
|
88,2
|
%
|
85,3
|
%
|
|
96,3
|
%
|
95,4
|
%
|
|
89,8
|
%
|
88,5
|
%
|
|
90,3
|
%
|
88,2
|
%
|
Commercial
|
91,5
|
%
|
87,1
|
%
|
|
91,8
|
%
|
86,9
|
%
|
|
87,9
|
%
|
74,2
|
%
|
|
91,5
|
%
|
86,6
|
%
|
Industriel et
polyvalent
|
97,3
|
%
|
96,6
|
%
|
|
97,3
|
%
|
96,6
|
%
|
|
S.O.
|
S.O.
|
|
97,3
|
%
|
96,6
|
%
|
Total
|
93,5
|
%
|
91,4
|
%
|
|
94,9
|
%
|
92,5
|
%
|
|
89,6
|
%
|
86,4
|
%
|
|
93,7
|
%
|
91,4
|
%
|
ÉVÉNEMENT POSTÉRIEUR À LA DATE DU BILAN
Le 24 octobre 2021, le Fonds de placement immobilier Cominar a
annoncé qu'il a conclu une convention d'arrangement (la «convention
d'arrangement ») visant son acquisition par un consortium dirigé
par Propriété Immobilière Canderel Inc. et comprenant FrontFour
Capital Group LLC, Artis Real Estate Investment Trust, et des
partenariats gérés par Sandpiper Group (collectivement «
l'Acquéreur ») (l'«opération »).
Aux termes de la convention d'arrangement, l'Acquéreur acquerra
toutes les parts émises et en circulation de Cominar, sous réserve
des approbations requises, moyennant une contrepartie de 11,75 $
par part payable en espèces (la « contrepartie »).
L'opération prendra effet seulement si elle est approuvée à 66⅔
% au moins des voix exprimées par les porteurs de parts à une
assemblée extraordinaire des porteurs de parts convoquée pour
examiner l'opération le ou autour du 21 décembre 2021. La clôture
de l'opération est prévue au cours du premier trimestre de
2022.
Dans le cadre de l'opération, Cominar a convenu de suspendre les
distributions pour les mois d'octobre, de novembre et de décembre
2021. Si l'opération n'est pas conclue d'ici le 15 janvier 2022,
Cominar a l'intention de rétablir la distribution à l'égard de la
deuxième moitié du mois de janvier 2022 payable en février 2022 aux
porteurs de parts inscrits au 31 janvier 2022 et pour chaque mois par la suite.
La convention d'arrangement comporte les clauses usuelles ayant
trait à la non-sollicitation, y compris des clauses usuelles de
retrait par devoir fiduciaire autorisant le conseil à examiner et,
sous réserve de certaines conditions, à accepter une proposition
supérieure si l'Acquéreur ne soumet pas de proposition équivalente
à la proposition supérieure. Cominar devra verser une indemnité de
résiliation de 55,0 millions de dollars à l'Acquéreur dans
certaines circonstances, y compris dans le cas où l'Acquéreur
n'exerce pas son droit de soumettre une proposition équivalente à
une proposition supérieure appuyée par Cominar. L'Acquéreur devra
verser à Cominar une indemnité de dédit de 110,0 millions de
dollars s'il ne paie pas la contrepartie conformément à la
convention d'arrangement.
Dans le cadre de l'entente de conseils financiers entre Cominar,
Banque Nationale Inc. et BMO Nesbitt Burns Inc., des frais de
changement de contrôle doivent être payés par Cominar lorsqu'une
opération de changement de contrôle est complétée ou que Cominar
annonce ou conclut une entente à l'égard d'une opération de
changement de contrôle réalisée ultérieurement. Le montant total de
ces frais de changement de contrôle est de 30,1 millions de
dollars, dont un quart était payable à l'annonce de la transaction
de changement de contrôle, le reste étant payable à la clôture. Au
30 septembre, 2,0 millions de dollars avaient été payés à titre de
frais d'examen stratégique et seront crédités sur le solde des
frais de changement de contrôle.
INFORMATION FINANCIÈRE SUPPLÉMENTAIRE
Les états financiers intermédiaires consolidés résumés et le
rapport de gestion intermédiaire du troisième trimestre de 2021
sont déposés sur le site de SEDAR à l'adresse sedar.com et sont
disponibles sur le site Web de Cominar, à l'adresse
cominar.com.
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE DU 3 NOVEMBRE 2021
La direction de Cominar tiendra une conférence téléphonique le
mercredi 3 novembre 2021 à 11 h (HNE), afin de discuter des
résultats du troisième trimestre de 2021. Les personnes intéressées
peuvent participer à cet appel en composant le
1 888 390-0546. Une présentation ayant trait aux
résultats sera disponible avant la conférence téléphonique sur le
site Web du Fonds à cominar.com, sous le titre « Conférence
téléphonique ». De plus, un enregistrement de la conférence sera
disponible à partir du mercredi 3 novembre 2021 à 14 h, jusqu'au
mercredi 10 novembre 2021 à 23 h 59, en composant le
1 888 390-0541 suivi du code 792561
#.
PROFIL AU 3 NOVEMBRE 2021
Cominar est l'un des plus importants fonds de placement
immobilier diversifié au Canada et
est le plus important propriétaire d'immeubles commerciaux dans la
province de Québec. Il est propriétaire d'un portefeuille constitué
de 310 immeubles répartis dans trois secteurs d'activité distincts,
soit des immeubles de bureaux, des immeubles commerciaux et des
immeubles industriels et polyvalents. Le portefeuille immobilier de
Cominar totalise 35,7 millions de pieds carrés de superficie situés
dans les régions de Montréal, Québec et Ottawa. L'objectif
principal de Cominar est de maximiser le rendement total des
porteurs de parts, au moyen d'un régime de distributions
fiscalement efficient et par la maximisation de la valeur des parts
grâce à une gestion proactive de son portefeuille.
ÉNONCÉS PROSPECTIFS
Le présent communiqué peut contenir des énoncés prospectifs
concernant Cominar, son exploitation, sa stratégie, son rendement
financier et sa situation financière. Ces énoncés se reconnaissent
habituellement à l'emploi de termes tels que « pouvoir », « prévoir
», « estimer », « avoir l'intention de », « être d'avis » ou «
continuer », la forme négative de ces termes et leurs variantes,
ainsi qu'à l'emploi du conditionnel et du futur. Le rendement et
les résultats réels de Cominar dont il est question dans les
présentes pourraient s'écarter sensiblement de ceux qui sont
explicites ou implicites à ces énoncés. Ces énoncés sont faits sous
réserve des risques et incertitudes inhérents aux attentes. Parmi
les facteurs importants qui pourraient faire en sorte que les
résultats réels diffèrent sensiblement des attentes, citons les
facteurs généraux liés à la conjoncture économique et aux marchés,
la concurrence, la modification de la réglementation
gouvernementale et les facteurs exposés sous la rubrique « Facteurs
de risque » de la notice annuelle de Cominar. Cette mise en garde
s'applique à tous les énoncés prospectifs attribuables à Cominar,
et aux personnes qui agissent en son nom. Sauf stipulation
contraire, tous les énoncés prospectifs sont à jour à la date du
présent communiqué. Nous n'assumons aucune obligation de mettre à
jour les déclarations prospectives susmentionnées, sauf tel que
requis par les lois applicables.
1
|
Se reporter à la
rubrique « Mesures financières non définies par les IFRS » du
présent communiqué.
|
SOURCE FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR